Immobilien: Eigentum als Kapitalanlage – immer eine gute Idee?

Generell gelten Immobilien als sichere Kapitalanlage. Gegenüber jeder Theorie gibt es einen praktischen Ansatz beim Kauf, ob es sich wirklich um eine sichere Angelegenheit handelt. Langfristig betrachtet zählt nur die Lage der Immobilie. Die Lage entscheidet darüber, ob eine Investition in eine Immobilie wirklich eine sichere Anlage des eigenen Kapitals ist.

Wer sich überlegt, Eigentümer zu werden und nicht selbst im Eigentum wohnen möchte, sollte auf einige Kriterien achten und sie möglichst alle mit einem Ja beantworten, um sich in der Zukunft Ärger zu ersparen. Eine Immobilie ist für viele Mieter interessant und nicht nur für einzelne Mietergruppen. So sind zum Beispiel Single-Appartements und Luxusquartiere nur bestimmten Mietergruppen zugänglich. Bei solchen Objekten sollte sich ein potenzieller Käufer über den Jetztzustand hinausgehende Fragen beantworten.

Könnte das Objekt senioren- oder behindertengerecht ausgestattet werden oder könnte die Aufteilung der Räume einfach verändert werden, so dass weitere Mietergruppen zur Anmietung in Frage kämen. Auch die gesamte Aufteilung der Räume spielt eine Rolle für gute Vermietbarkeit. Wie ist die Lage und die Infrastruktur? Werden in Zukunft mehr Menschen die Lage attraktiv finden oder ist die Prognose umgekehrt? Ist damit zu rechnen, dass viele Menschen abwandern werden, wird das Immobilienangebot in Zukunft in einem Überangebot untergehen.

Natürlich spielt auch der Allgemeinzustand eine Rolle. Stehen wichtige Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen an? Gibt es bauliche Mängel? Schlechte Isolierungen und veraltete Heizsysteme treiben für die Mieter die Nebenkosten in die Höhe und machen eine Wohnung unattraktiv. Und die beste Faustregel ist: Würde ich selbst darin wohnen wollen? Wer das nicht mit Ja beantworten kann, kann sicher sein, dass es viele andere Menschen gibt, die ebenso denken werden.

Lieber Eigenheim statt Miete wählen?

Viele liebäugeln mit der Idee, monatliche Zahlungen anstatt an fremde Vermieter zu schicken, doch lieber in die eigenen Abzahlungen einer Eigentumswohnung zu stecken. Ob das lohnt, oder nicht, kann untersucht werden.

Zu solchen Überlegungen sollte sich ein Kaufinteressent die Frage stellen, ob er in der aktuellen Stadt auch wirklich langfristig leben möchte, was von vielem abhängt, aber immer von einem Arbeitsplatz weitgehend mitbestimmt wird.
Wenn also diese persönliche Frage geklärt ist, kann der Rest errechnet werden und dann wird sich herausstellen, dass langfristig betrachtet der Wohnungskauf preisgünstiger ist als weiterhin Mieter zu sein.

Ein Rechenexempel könnte sein: Eine Eigentumswohnung soll mit 100.000,- Euro finanziert werden. Dann müssen für den Kredit monatliche Abzahlungsraten von 540,- Euro berechnet werden, wenn der Zinssatz bei 5,5 Prozent liegt. Zusätzlich müssen folgende Zahlungen mit in die Rechnung einbezogen werden: Hausverwaltungskosten fallen jährlich für den Hauseigentümer an und Kosten für Instandhaltung und Reparaturen. Laut sog. Peterscher Formel sollen dafür über 80 Jahre die eineinhalbfache Höhe der Baukosten einberechnet werden. Die Eigentumswohnung rentiert sich nur auf eine sehr lange Frist. Dann allerdings richtig.

Die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen sollten auf keinen Fall unterschätzt werden. Kostspielige Sanierungsarbeiten können einzelne Miteigentümer einer Eigentumsanlage unter Umständen in echte finanzielle Nöte bringen.

Unterscheiden Sie: Verkehrswert und Marktwert

Im Dschungel der Begrifflichkeiten sind die Bezeichnungen Verkehrswert, Marktwert und Einheitswert für die Bewertung einer Immobilie wichtig. Unter Verkehrswert wird der Preis verstanden, der beim Verkauf einer Immobilie erzielt werden kann. Er wird von markt- und fachkundigen Sachverständigen festgestellt. Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetz (BauGB) mit rechtlicher Grundlage versehen.

Für das Finanzamt ist der Einheitswert von Bedeutung und er wird von dieser Seite ermittelt. Er dient als Bemessungsgrundlage für Steuern und er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert. Der Marktwert orientiert sich daran, was eine Immobilie auf dem Markt kosten bzw. einbringen könnte und ist ohne Steuern oder Nebenkosten berechnet. Jede Immobilie hat schließlich den tatsächlichen Wert, den sie am Markt konkret erzielen kann, der unabhängig ist von den Tatsachen der Lage, Bausubstanz, Ausstattung, Zustand usw..

Der tatsächliche Wert hängt von der Nachfrage am Markt ab und kann weit unter den Verkehrswert fallen oder, bei starker Nachfrage am Markt, weit darüber liegen. Der Immobilienmarktwert ist in einem europaweiten Zusammenschluss der Bewerter von Immobilien im Blue Book der TEGoVA standardisiert festgehalten (Approved European Properts Valuation Standards). Im Pfandgesetz ist in § 16 PfandBG (und BelWertV) die gesetzliche Grundlage für den Beleihungswert einer Immobilie festgehalten. Er basiert auf langjährigen marktwirtschaftlichen Erfahrungen.

So sollten Sie eine Immobilie begutachten

Jede Gebrauchtimmobilie sollte genauestens begutachtet werden. Nicht erkannte Schwachstellen, Mängel und Schäden können nach einem unbesonnenen Kauf erhebliche Mehrkosten ergeben, die oft für Ungeübte gar nicht zu erkennen sind. Auf alle Fälle ist es ratsam, bei Unsicherheit über den Zustand der Immobilie unbedingt einen Fachmann hinzuziehen. Ein Sachverständiger  kostet bei weitem nicht so viel, wie eine unbedacht gekaufte Immobilie. Der Stundensatz liegt maximal bei 100,- Euro.

Wenn an der Fassade zum Beispiel durchlaufende Risse zu sehen sind, die unter Umständen auch innen zu erkennen sind, kann die gesamte Statik der Immobilie gestört sein und muss statisch erneuert werden. Netzartige Risse deuten auf die Notwendigkeit einer Grunderneuerung der Fassade. Wenn sich der Putz ablöst, ist meist ein Oberanstrich nötig. Sind die Fugen an Ziegeln oder an Natursteinwänden beschädigt, wird eine neue Verfugung notwendig. Sind Dämmstoffe schadhaft oder feucht oder mit Algen versehen, ist der Wärmeschutz des Objektes nicht mehr gewährleistet und muss komplett erneuert werden. In solchen Fällen muss auch dringend geprüft werden, woher die Feuchtigkeit kommt.

Wenn an Stahlbetonfassaden Abplatzungen und rostige Bewehrungen zu entdecken sind, muss die Statik geprüft werden und Beton erneuert werden. Bei den Außenwänden sollte auf Feuchtigkeit geachtet werden, die den Verbrauch an Heizenergie in die Höhe treibt und noch dazu die Bildung von Schimmel nach sich ziehen kann. Salzausblühungen und Putzschäden im Keller und am Haussockel erfordern eine Trockenlegung und das Abdämmen des Fundamentes. Bedenklich sind Deckendurchbiegungen, die auf Schäden an tragenden Konstruktionen deuten und nur einschätzbar sind, wenn die Decken geöffnet werden.

Lose Beläge auf Terrassen und Balkonen und einfache Fenster erfordern Modernisierung, sind jedoch nicht bedenklich. Bedenklich sind Schädlingsbefall und morsche Stellen an der Dachkonstruktion, die genau auf statische Verhältnisse der Trägerkonstruktionen geprüft werden müssen.

Bei der Dachdeckung können Brüche der Dachplatten und witterungsbedingte Schäden sichtbar sein, die auf undichte Stellen hinweisen. Flachdächer können ebenfalls Schäden an der Abdichtung haben, die den Bau durchfeuchten können und die tragende Konstruktion gefährden können. Wichtig ist auch ein intakter Kamin, da er durch das ganze Haus führt und Schäden, wie Feuchtigkeit oder Morschheit sich durch das Haus transportieren können. Ein veraltetes Heizsystem benötigt eine Modernisierung.

Sind die Nachbarn zu hören, sind die Schallschutzbedingungen nicht optimal. Dies sind alles Anhaltspunkte, die wirtschaftlich berechnet werden sollten. Und beim Hauskauf sollte man lieber beide Augen aufmachen, um nicht später enorme Folgekosten tragen zu müssen. So gelingt das Investieren in eine Immobilie als sichere Geldanlage einfach und zielführend.