Trend bei Wohnimmobilien: Mieten steigen trotz sinkender Kaufpreise

Die Mieten in Deutschland steigen. Zumindest bei Wohnimmobilien. Und das, obwohl die Immobilienpreise eigentlich sinken. Schuld an der Entwicklung sind der Wohnungsmangel und die hohen Baukosten.

Mieten im ersten Quartal gesunken

Im ersten Quartal 2023 waren deutsche Wohnimmobilien noch 4,3 Prozent teurer als im ersten Quartal dieses Jahres. Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bezahlen die Mieter dieses Jahr sogar 5,6 Prozent mehr. Das hat der VdP (Verband deutscher Pfandbriefbanken) ermittelt. Diese Zahlen beziehen sich auf Mietverträge, die im jeweiligen Quartal neu abgeschlossen wurden. Bestehende Verträge sind darin nicht berücksichtigt.

Es sieht auch nicht so aus, als würde sich dieser Trend bald abschwächen oder gar umkehren. Es lastet einfach zu viel Druck auf dem Wohnungsmarkt. Die Nachfrage ist immens und übersteigt das Angebot bei Weitem. Das sind höchst unerfreuliche Aussichten für Mieter.

Wohnungen bleiben knapp

Steigende Kreditzinsen und Rohstoffpreise sorgten in den vergangenen Jahren dafür, dass der Wohnungsbau immer teurer wurde. In der Folge ließ die Bautätigkeit nach und auch die Immobilienkäufer hielten sich stärker zurück. Diese Entwicklung wiederum ließ die Kaufpreise sinken. Doch beim Mieter kommt das nicht an. Im Gegenteil: Der Einbruch bei der Bautätigkeit verschärft den Wohnungsmangel zusätzlich, wodurch der Gap zwischen Angebot und Nachfrage die Mieten weiter steigen lässt.

Die Analysen der Pfandbriefbanken legen den Schluss nahe, dass sich an der Wohnungsknappheit kurzfristig nichts ändern wird. Somit wird sich die Lage auch bei den Mieten nicht entspannen. Einige Experten rechnen sogar mit weiteren Mietpreissteigerungen. Die Rückgänge bei den Kaufpreisen der Wohnimmobilien dürften allerdings eine Talsohle erreicht haben. Da erwarten die Pfandbriefbanker allmählich mehr Stabilität.

Die Top 7 der Wohnimmobilien

Die Entwicklung der Top 7-Städte in Sachen Wohnimmobilien lag bei durchschnittlich minus 4,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Das spiegelt exakt das gesamte Bundesgebiet wider, wo die Preise ebenfalls um 4,3 Prozent sanken. Es gibt allerdings große Unterschiede zwischen den einzelnen Städten.

Die stärksten Preisrückgänge bei Immobilien gab es in der bayerischen Landeshauptstadt. Innerhalb eines Jahres sanken die Kaufpreise bei den Münchener Wohnimmobilien um 5,3 Prozent. Auch in Hamburg gingen die Immobilienpreise mit minus 4,9 Prozent überdurchschnittlich stark nach unten. Berlin und Frankfurt bewegten sich um den Durchschnittswert von 4,3 Prozent und in Stuttgart (minus 3,6 Prozent) und Düsseldorf (minus 3,5 Prozent) lag man unter dem Durchschnitt. Am stabilsten zeigte sich Köln mit minus 3 Prozent.

Gewerbeimmobilien weiter im Sinkflug

Bei den Gewerbeimmobilien sieht die Lage ganz anders aus. Dort sanken die Preise im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um knapp 10 Prozent. Und das ist nach Einschätzung der Pfandbriefbanken noch nicht das Ende der Fahnenstange. Ihre Prognosen enttäuschen die im Gewerbeimmobilienmarkt aktiven Unternehmen, die auf eine Stabilisierung hoffen.

Gewerbeimmobilien stehen weiterhin strukturellen Herausforderungen gegenüber. Starken Einfluss darauf üben Zinsumfeld, ESG-Sanierungsanforderungen, spezifische Trends in den einzelnen Assetklassen und andere Faktoren aus. Experten erwarten auch für die nächsten Quartale einen weiteren Preisrückgang für Gewerbeimmobilien. Eine Entspannung soll erst in 2025 kommen.

Grundlage der VdP-Berechnungen waren diesmal nicht Kauf- und Mietangebote, die sonst häufig gegenübergestellt werden, sondern die Geschäftsdaten zur Immobilienfinanzierung von mehr als 700 Banken.