Gewerbeimmobilien als Investment: Ein Leitfaden für Privatanleger

Investments in Wohnimmobilien sind bei Kleinanlegern sehr beliebt, egal ob Wohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus. Vergleichsweise selten legen sie ihr Geld hingegen in Gewerbeimmobilien an. Doch diese eignen sich mindestens ebenso gut als Anlageimmobilien. Nach einer kurzen Stagnation während der Corona-Krise, die allerdings nicht alle Branchen betraf, gewinnen die Gewerbeimmobilien insgesamt nun für Investoren wieder stärker an Attraktivität. Sie locken mit hohen Renditen, insbesondere in Regionen, in denen Büro-, Lager- und Produktionsflächen knapp sind. 

Investments in Gewerbeimmobilien unterscheiden sich von jenen in Wohnimmobilien. Direktinvestments und Immobilienfonds sind traditionelle Optionen, doch auch alternative Anlageformen, wie verschiedene Arten von Crowdfunding, erfreuen sich zunehmender Beliebtheit.

Über das Potenzial von deutschen Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage

Gewerbeimmobilien, zu denen unter anderem Büroflächen, Einzelhandel, Logistik, Hotels und Praxisräume zählen, sind bei institutionellen Anlegern seit Jahren als Investment begehrt. Und auch für Kleinanleger werden sie immer interessanter. 

Die andauernde Niedrigzinsphase an den Kapitalmärkten und das damit verbundene überschaubare Risiko für Anleger sorgte bis 2019 für einen kontinuierlichen Aufwärtstrend im Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien. Erst die Corona-Krise verpasste dem Markt einen Dämpfer, vor allem bei Büro-, Hotel- und Einzelhandelsflächen. Nur die Bereiche Food, Logistik und Online-Handel zeigten gänzlich unbeeindruckt und ließen sogar eine leichte Steigerung erkennen.

Mittlerweile hat sich der gesamte Markt wieder erholt. In Wachstumsregionen, zu denen nahezu alle Großstädte in Deutschland zählen, sind Investments in Gewerbeimmobilien besonders vielversprechend. In Ballungszentren wie Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, Köln, München, Stuttgart und Berlin sind gewerbliche Flächen knapp, speziell Büroflächen. Diese Knappheit kann zwar die Immobiliensuche für Anleger erschweren, sie stellt jedoch auch eine mögliche Chance für attraktive Investments dar.

Angesichts der hohen Preise und sinkenden Renditen in den sogenannten A-Lagen wächst das Interesse an B- oder C-Standorten. Auch sie bieten durchaus lukrative Investitionsmöglichkeiten. Und im Vergleich zu den großen Metropolen fällt das durchschnittliche Rendite-Risiko-Verhältnis an diesen Standorten deutlich günstiger aus.

Chancen und Risiken beim Investment in Gewerbeimmobilien

Um einschätzen zu können, ob Gewerbeimmobilien ins Investmentportfolio passen, sollten sich Anleger mit den Vor- und Nachteilen dieses Assets auseinandersetzen. Außerdem spielen natürlich wie immer die eigenen Ziele, die persönliche Risikobereitschaft und das zur Verfügung stehende Kapital eine Rolle bei der Entscheidung.

Die Vorzüge liegen vor allem in den Mieteinnahmen, die sich aus den fast immer langjährigen Mietverträgen ergeben. Zum einen bieten Mietverträge mit langen Laufzeiten eine gewisse Sicherheit, zum anderen sind Mietausfälle seltener, je größer das mietende Unternehmen ist. Gerade Großunternehmen oder internationale Konzerne aber auch öffentlich-rechtliche Einrichtungen und staatliche Mieter gelten als sichere Einnahmequellen. Kleine Unternehmen und Selbständige hingegen kämpfen öfter mit finanziellen Engpässen und haben weniger planbare Einkünfte, was zu ausbleibenden Mietzahlungen führen kann. Generell betrachtet fallen die Renditen bei gewerblich genutzten Flächen dennoch oftmals höher aus als bei Wohnimmobilien. Viele Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, so zum Beispiel Instandhaltungskosten, können steuerlich abgesetzt werden und die Steuerlast mindern. 

Auf der anderen Seite müssen Investoren jedoch auch bestimmte Nachteile und Risiken bedenken. Das unternehmerische Risiko ist ein wesentlicher Faktor, da bei Gewerbeobjekten neue geeignete Mieter schwerer zu finden sind als bei Wohnimmobilien. Vor allem große Objekte können diesbezüglich eine große Herausforderung darstellen. Sollten die Mietzahlungen wegen Leerständen oder aufgrund von finanziellen Schwierigkeiten beim Mieter ausbleiben, kann es bei finanzierten Immobilien auch beim Vermieter zu Problemen beim Bedienen der Darlehensraten kommen. Häufig müssen vor einer Neuvermietung aufwändige Umbau- und Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, was die Dauer des Leerstands verlängert. Und nicht nur die Suche nach neuen, geeigneten Mietern kann herausfordernd sein, auch die Suche nach dem geeigneten Objekt selbst gestaltet sich vor allem in Großstädten und Ballungszentren, wo Gewerbeimmobilien stark umkämpft und rar sind, kompliziert und aufwändig. 

So können Privatanleger in Gewerbeimmobilien investieren

Der Direktkauf einer Gewerbeimmobilie kommt häufig nur für sehr vermögende Investoren in Betracht. Privatanleger mit kleineren Vermögen können auch indirekt über Fonds, Aktien oder Crowdfunding in Gewerbeimmobilien investieren.

Direktkauf von Gewerbeimmobilien

Selbstverständlich können nicht nur institutionelle Investoren, sondern auch Privatanleger in Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen oder andere Arten von Gewerbeimmobilien investieren. Allerdings erfordert ein solches Investment einen hohen Kapitaleinsatz und die Verwaltung der Immobilie nimmt fast immer viel Zeit und zusätzliche Ressourcen in Anspruch.

Immobilienfonds

Eine andere Möglichkeit besteht darin, in offene oder geschlossene Immobilienfonds zu investieren. Diese Fonds sammeln Kapital von Anlegern ein und investieren es in mehrere verschiedene Immobilien zu investieren. Einige Fonds investieren ausschließlich in Gewerbeimmobilien, andere stellen sich breiter auf und nehmen unter anderem auch Gewerbeimmobilien ins Portfolio auf. Die Rendite für die Anleger basiert auf den Erträgen aus diesen Immobilien. Fonds stellen eine passive Form des Investments dar, bei der der Anleger sich nicht um die Immobilien und ihre Verwaltung kümmern muss. Allerdings hat er auch keinen Einfluss auf die Zusammensetzung des Fonds, weshalb hier eine sorgfältige Recherche zu den Zielobjekten des Fondsmanagements etwaigen Überraschungen vorbeugen kann.

Immobilienaktien und -ETFs

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, in Immobilien-ETFs (Exchange Traded Funds) oder einzelne Immobilienaktien zu investieren. Geeignete Unternehmen sind solche, die Gewerbeimmobilien besitzen, verwalten oder entwickeln. Die Rendite für den Anleger ergibt sich hier aus der Wertsteigerung der Aktie und/oder aus Dividenden.

REITs (Real Estate Investment Trusts)

Eine spezielle Form der Immobilienaktie sind REITs. Diese Gesellschaften investieren in Immobilien und müssen einen Großteil ihrer Gewinne in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten. Dies kann eine gute Möglichkeit sein, regelmäßige Einkünfte zu erzielen.

Crowdfunding und Crowdinvesting

In den letzten Jahren haben sich auch digitale Plattformen etabliert, die es Privatanlegern ermöglichen, gemeinsam in große Immobilienprojekte zu investieren, die sonst nur für Großanleger zugänglich wären. Die Anleger erwerben je nach Vertragsgestaltung Anteile am Projekt bzw. am Unternehmen oder stellen Kapital in Form eines festverzinslichen Darlehens zur Verfügung. Diese Form wird zwar als sehr riskant eingestuft, kann aber im Erfolgsfall beeindruckende Renditen bringen.

Fazit

Gewerbeimmobilien sind eine vielversprechende Kapitalanlage, auch für Privatanleger. Insbesondere in stabilen Branchen, wie dem Gesundheitssektor, geht das Investment in eine Gewerbeimmobilie mit überschaubarem Risiko und attraktiver Rendite einher. Wer sich nicht für den direkten Erwerb einer Immobilie entscheiden möchte, dem stehen verschiedene indirekte Anlageformen zur Auswahl. Vor allem das Crowdinvesting erlaubt privaten Anlegern, sich mit geringen Geldbeträgen an der Finanzierung verschiedener gewerblicher Immobilienprojekte zu beteiligen. Dieses Vorgehen streut das Risiko und lässt den Investor trotzdem von attraktiven Renditen profitieren.