Darauf sollten Investoren beim Eigentumswohnung Kaufen achten

Beitrag vom 21. November 2020

Immobilien gehören zu den beliebtesten Formen der Geldanlage für deutsche Anleger und Investoren. Das eigene Haus oder aber die Eigentumswohnung? Diese Frage stellt sich vielen potentiellen Interessenten einer Immobilie. Wer sich dann nicht auf das Haus mit Garten eingeschossen hat, der kann auch in einer Eigentumswohnung sein Glück finden. Besonders ältere Eigentumswohnungen sind günstig zu erwerben und können, wenn man es richtig anfängt und die wichtigsten Punkte beachtet, eine geradezu perfekte Investitionen auch in den eigenen Ruhestand sein.

Entscheidend für die Sinnhaftigkeit der Geldanlage in Immobilien ist die Mietrendite. Diese ist in vielen Ballungsräumen heute aber extrem niedrig. Nicht selten beträgt die Mietrendite nur noch 1 – 2 % – wenn überhaupt. Die Preissteigerungen der Immobilien können zwar durchaus mit in die Berechnung der Gesamtrendite mit einbezogen werden. Eine Garantie, dass dann auch wirklich eine solche Preissteigerung eintritt, hat man als Käufer aber nicht.

Worauf sollte man also unbedingt achten, wenn man in Immobilien – speziell in eine Eigentumswohnung zum Vermieten – investiert? In diesem Beitrag zeigt die Redaktion, wie Sie die passende Immobilie finden, versteckte Mängel ausfindig machen und wie man bei der Vermietung der Wohnung am besten vorgehen sollte.

Die passende Eigentumswohnung finden

Um die passende Eigentumswohnung zu finden gibt es natürlich mehrere Möglichkeiten. Man kann sich selbst auf die Suche begeben oder auch einen genialen Tipp aus dem Familien- oder Freundeskreis bekommen. Möchte man es jedoch professioneller angehen, empfiehlt sich das hinzuziehen eines Immobilienmaklers. Dieser befasst sich Tag für Tag mit dieser oftmals unübersichtlichen Materie und hilft ihnen so entscheidende Fehler zu vermeiden, wenn es um den Erwerb einer Immobilie und dessen Finanzierung und Begutachtung geht.

Haben Sie unter den verschiedenen Maklern ihren Favoriten auserkoren, sollte er zu Ihrer eigenen Sicherheit Mitglied in einem Berufsverband sein. Ein guter Immobilienmakler ist fast immer sein Geld wert, da er schon im Vorfeld Fehler verhindert, die später sehr teuer werden können. So ist seine Honorierung, die je nach Region zwischen 3,5 bis 7,5 Prozent der Kaufsumme liegen kann, als Provision üblich und durchaus gerechtfertigt.

Versteckter Mangel: Der Erzfeind des Investors

Gerade bei älteren Wohnungen besteht das Risiko, dass ein versteckter Mangel nicht sofort erkannt wird. Die Wohnung kann Ihnen perfekt erscheinen und dennoch den einen oder anderen versteckten Mangel erst später offenbaren. Da sie natürlich nicht hinter Tapeten, Wände und Decken oder auch unter Fußböden schauen können, sollte man im Vertrag „gekauft wie besichtigt“ eintragen lassen.

Lassen Sie sich im Vertrag außerdem die Zusicherung des Verkäufers darüber schriftlich fixieren, dass ihm schwerwiegende Mängel bei Vertragsabschluss nicht bekannt seien. Sollten innerhalb einer festgesetzten Frist nach Kauf der Eigentumswohnung dennoch eklatante Mängel zu Tage treten, können sie über eine Anfechtung des Kaufvertrages Schadensersatzansprüchen an den Verkäufer geltend machen. Stellen Sie also ruhig aber entschlossen ganz spezielle Fragen zum Zustand der Wohnung oder auch ganz gezielt nach existierenden und bekannten Mängeln.

Sollte Ihnen, durch die Ausführungen des Verkäufers, ein versteckter Mangel bekannt werden, können sie diesen bei den Verhandlungen dazu nutzen den Preis zu drücken oder die Beseitigung des entsprechenden Schadens durch den Verkäufer einfordern. Haben sie die Wohnung ohne entsprechende Schutzvermerke oder eine Mängelrüge im Vertrag abgenommen, gestehen sie dem Verkäufer Stillschweigen zu seine Verpflichtungen erfüllt zu haben und nehmen ihm so die Wohnung ab.

Denken Sie daran, beim Kauf einer Eigentumswohnung auch den allgemeinen Zustand des kompletten Gebäudes (Fassade, Dach, Dachrinnen, Kellerräume etc.) zu kontrollieren, denn als zukünftiger Wohnungseigentümer übernehmen Sie anteilig auch die Kosten für Reparaturen oder die Erhaltung des Hauses.

So funktioniert die Wohnungsvermietung im Detail

Haben Sie in einer bestimmten Wohnung das Objekt ihrer Träume gefunden und wird diese noch von Mietern bewohnt, sollten Sie unbedingt klären, ob selbige die Option ihres Vorkaufsrechts ziehen -und in Ihren Vertrag eintreten wollen. Lehnen die aktuellen Mieter dieses Angebot ab, kommt der Kauf endgültig zu Stande und der bestehende Mietvertrag geht automatisch auf sie über.

In diesem Fall sollten Sie vorher überprüfen, ob das Mietverhältnis unproblematisch und bestenfalls harmonisch zu bewerten ist. Sollte dies der Fall sein und es besteht ihrerseits kein Interesse die Wohnung selbst zu beziehen, dann haben sie optimale Bedingungen für eine reibungslose und gewinnbringende Wohnungsvermietung. Denken Sie bitte auch daran, ihren zukünftigen Mieter über die Eintragung ins Grundbuch (Besitzerwechsel) zu informieren, damit diese ab sofort die Miete an sie überweisen. Durch eine harmonische Wohnungsvermietung trägt sich der Erwerb einer Eigentumswohnung zum großen Teil von allein und ist aus diesem Grund eine gute Investition in die Zukunft.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Nicht so einfach

Möchten Sie die neu erworbene Eigentumswohnung selbst nutzen, dann müssen sie ein bestehendes Mietverhältnis natürlich vorab kündigen. Hierfür muss ein berechtigtes Interesse ihrerseits an der Wohnungsnutzung vorliegen. Die Wortfetzen die man bei solchen Vorgängen immer wieder hört sind: Kündigung Eigenbedarf!

Voraussetzung für eine Kündigung durch Eigenbedarf ist die Tatsache, dass ihnen kein vergleichbarer Ersatzwohnraum in einem angemessenen Umkreis zur Verfügung steht. Sollten diese Bedingungen in Ihrem Fall greifen, müssen sie immer noch darauf achten, die gesetzliche Kündigungsfrist gegenüber den Mietern einzuhalten. Ein sofortiger Bezug, direkt nach Erwerb der Wohnung, ist also nicht in jedem Fall gewährleistet.

In der Praxis ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs zwar grundsätzlich ein legitimer Kündigungsgrund. Tatsächlich kann der Mieter sich jedoch gerichtlich und außergerichtlich zur Wehr setzen. Man sollte sich also niemals zu 100 % darauf verlassen, dass eine Eigenbedarf Kündigung auch sofort durchgeht. Im Zweifel ziehen sich Streitigkeiten über Monate oder sogar Jahre. Das schmälert die Mietrendite und kann im Extremfall zu finanziellen Schwierigkeiten führen.