Investieren in Pflegeimmobilien: Chancen, Risiken und wichtige Kriterien

Angesichts der alternden Bevölkerung gewinnen Pflegeimmobilien an Bedeutung, auch als Kapitalanlage. Sie bieten finanzielle und soziale Vorteile für die Investoren. Dieser Leitfaden beleuchtet Chancen, Risiken und entscheidende Kriterien, die beim Investment in Pflegeimmobilien zu beachten sind.

Was sind Pflegeimmobilien?

Einrichtungen wie Pflegeheime, betreutes Wohnen oder Tagespflegeeinrichtungen bezeichnet man als Pflegeimmobilien. Es handelt sich hierbei um spezielle Immobilien, die so konzipiert sind, dass sich ältere oder pflegebedürftige Menschen darin wohl fühlen. Zudem erhalten die Bewohner in diesen Einrichtungen die Pflege und Unterstützung, die sie benötigen.

Im Kontext der Kapitalanlage versteht man unter “Pflegeimmobilie” häufig nicht den gesamten Komplex, sondern die einzelnen Appartments darin. Früher wurden solche Immobilien in der Regel als Gesamtpaket an institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Investmentfonds verkauft. Heute werden sie immer öfter aufgeteilt und die einzelnen Appartements an kleinere Investoren vergeben. 

Da die Nachfrage nach Pflegedienstleistungen in vielen Ländern aufgrund der alternden Bevölkerung steigt, sind Pflegeimmobilien eine attraktive Investitionsmöglichkeit. Investoren profitieren oft von langfristigen Mietverträge und stabile Renditen, während ihr Investment auch eine soziale Komponente beinhaltet: Es trägt dazu bei, die notwendige Infrastruktur für die Versorgung von pflegebedürftigen und alten Menschen bereitzustellen.

Wie funktioniert ein Investment in Pflegeimmobilien?

Bei einem Investment in eine Pflegeimmobilie kauft der Anleger in der Regel eine Wohneinheit in einer größeren Pflegeeinrichtung. Es ähnelt dem Kauf einer Eigentumswohnung. Der Kaufpreis richtet sich nach Lage, Größe und Qualität der Einrichtung, und da gibt es wahrlich große Unterschiede. 

Die Wohneinheit wird anschließend nicht an den Bewohner direkt, sondern an den Betreiber der Pflegeeinrichtung vermietet. Solche Mietverträge sind in der Regel langfristig ausgelegt (zum Beispiel 20 bis 25 Jahre) und beinhalten oft eine Mietgarantie. Das bedeutet, dass der Betreiber verpflichtet ist, die Miete unabhängig von der tatsächlichen Auslastung der Einrichtung und der Belegung der Einheit zu zahlen. Die Mieteinnahmen aus der Vermietung der Pflegeimmobilie stellen die Rendite für den Investor dar. In der Regel zahlt der Betreiber diese Einnahmen vierteljährlich oder jährlich aus.

Der Investor ist normalerweise nicht für die Instandhaltung oder den Betrieb der Pflegeeinrichtung verantwortlich. Das ist Aufgabe des Betreibers. Eine Investition in eine Pflegeimmobilie kann deshalb eine relativ passive Investition sein, die regelmäßige Einnahmen generiert.

Chancen und Risiken eines Investments in Pflegeimmobilien

Ein Investment in Pflegeimmobilien punktet mit zahlreichen Vorteilen. Doch wie jede Investition bringen auch Pflegeimmobilien nicht nur Chancen, sondern auch Risiken mit sich. Vor dem Investment eine gründliche Risikoanalyse durchzuführen und sich professionell beraten zu lassen, ist in jedem Falle empfehlenswert.

Stabile Renditen

Da der Mietvertrag in der Regel über einen langen Zeitraum läuft und oft eine Mietgarantie beinhaltet, können Pflegeimmobilien stabile und planbare Renditen erzielen. Das ist zweifelsfrei ein wichtiger Pluspunkt.

Kaum Verwaltungsaufwand

Da sich der Betreiber um die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie kümmert, bleibt für den Besitzer nicht mehr viel zu tun. Um sich adäquat einbringen zu können, sollte er dennoch zur Eigentümerversammlung erscheinen.

Hohe Nachfrage

Aufgrund der demografischen Entwicklung und der alternden Bevölkerung ist die Nachfrage nach Pflegeplätzen hoch. Aktuell leben ca. 5 Millionen pflegebedürftige Menschen in Deutschland, Tendenz steigend. Die Auslastung und damit die Rentabilität von Pflegeimmobilien scheinen bei diesen Zahlen gesichert.

Konjunkturunabhängige Entwicklung

Nicht die allgemeine Wirtschaftslage, sondern die demografische Entwicklung beeinflusst die Nachfrage nach Plätzen in Pflegeimmobilien. Im Gegensatz zu normalen Wohn- und Gewerbeimmobilien verläuft die Entwicklung der Pflegeimmobilien deshalb relativ unabhängig von der Konjunktur.

Inflationsschutz

Die Mieten für Pflegeimmobilien sind oft an die Inflationsrate gekoppelt, was einen gewissen Schutz vor Kaufkraftverlust bietet. Damit können viele andere Assets nicht dienen.

Abhängigkeit vom Betreiber

Die Rentabilität der Investition hängt allerdings stark vom Betreiber der Pflegeeinrichtung ab. Wenn dieser in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder gar Insolvenz anmelden muss, sind die Mieteinnahmen und damit die Rendite der Investition in Gefahr.

Regulatorisches Risiko

Pflegeimmobilien müssen mehr gesetzlichen Anforderungen genügen als normale Wohnimmobilien. Änderungen in der Gesetzgebung oder in der Gesundheits- und Sozialpolitik können Auswirkungen auf den Betrieb von Pflegeeinrichtungen haben. Manchmal sind die Besitzer der Pflegeappartements gezwungen, weiteres Kapital zu investieren, was natürlich die Rentabilität der Investition erheblich beeinflusst.

Illiquidität

Pflegeimmobilien sind eine eher illiquide Anlageform. Der Markt ist noch nicht allzu groß. Natürlich kann der Investor seine Wohneinheit ähnlich einer Eigentumswohnung jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken. Doch wie bei allen Immobilienverkäufen dauert ein solcher Prozess einige Zeit. Sollte der Investor die Immobilie dringend und schnell verkaufen müssen, kann dies eine größere Herausforderung oder empfindliche Preisabschläge bedeuten.

Langfristige Investition

Pflegeimmobilien sind eine langfristige Investition. Der Kauf wird im Grundbuch eingetragen und bis die Kaufnebenkosten sich amortisiert haben, können durchaus einige Jahre verstreichen. Ein kurzfristiger Weiterverkauf lohnt sich deshalb nicht.

Instandhaltungsausgaben

Die für die Instandhaltungsmaßnahmen kalkulierten Aufwendungen sind häufig sehr knapp bemessen oder unterbewertet. Wenn die für die Instandhaltungsmaßnahmen vorgesehene Summe nicht ausreicht, müssen die Eigentümer Geld nachschießen.

Eigener Pflegeplatz 

Die Käufer der Wohneinheiten haben oft das Recht, einen Pflegeplatz in Anspruch zu nehmen, ohne sich vorher auf eine Warteliste einzutragen. Allerdings ist nicht garantiert, dass der Investor in seine eigene Wohneinheit ziehen kann. Möglicherweise wird er in einer anderen Einheit oder auch, bei einem erweiterten Belegrecht, in einer anderen Einrichtung des Betreibers untergebracht.

Steuervorteile

Abschreibungen für Immobilie und Inventar sind möglich, die Finanzierungszinsen absetzbar. Ein steuerfreier Verkauf ist nach 10 Jahren Haltdauer möglich.

Soziale Investition

Eine Investition in Pflegeimmobilien ist ein Beitrag zur Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur für die Pflege älterer oder pflegebedürftiger Menschen. Investoren, die sich sozial engagieren möchten, sollten diese Form des Investments unbedingt in Erwägung ziehen.

Wichtige Kriterien einer Pflegeimmobilie

Um die Erfolgsaussichten des Investments realistisch einschätzen zu können, sollte der Investor sich vorab ein umfassendes Bild vom Objekt verschaffen. Es gibt mehrere entscheidende Faktoren, von denen die Rentabilität eines solchen Projekts abhängt.

Zunächst ist der regionale Bedarf an Pflegeplätzen zu berücksichtigen. Je höher die zu erwartende Nachfrage, desto besser die Auslastung der Einrichtung und desto stabiler die Mieteinnahmen. Experten haben übrigens ermittelt, dass Pflegeeinrichtungen mit 80 bis 120 Pflegeplätzen am rentabelsten arbeiten. Eine für Senioren attraktive Infrastruktur im Umfeld der Immobilie, wie etwa eine gute Anbindung an den ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Grünanlagen und medizinische Einrichtungen, trägt zur Attraktivität der Pflegeeinrichtung bei. Die Kompetenz und Zuverlässigkeit des Bauträgers und des Betreibers sind ebenfalls von großer Bedeutung. Ein erfahrener Bauträger gewährleistet eine qualitativ einwandfreie Bauausführung, Erfahrung und Fachwissen seitens des Betreibers lassen auf eine professionelle Betriebsführung, hohe Pflegequalität und geringe Insolvenzgefahr schließen.

Investoren, die sich durch ihr Investment einen Pflegeplatz für ihr eigenes Alter sichern möchten, sollten darauf achten, dass ein solches Belegrecht auch vertraglich festgelegt ist.

Erfüllt das Objekt den Energiestandard KfW 40 oder KfW 70, bringt das einerseits energetische Vorteile für die Immobilie und ermöglicht es dem Investor andererseits, einen KfW-Kredit zu beantragen.

Sinnvoll ist es auch, die Drittverwendbarkeit der Immobilie zu prüfen. Kann sie mit geringfügigem Aufwand anderweitig genutzt werden, zum Beispiel durch eine Umwandlung in eine reguläre Wohn- oder Gewerbeimmobilie, erhöht dies die Zukunftssicherheit des Investments.

Fazit

Aktuell scheint die Nachfrage nach Pflegeplätzen noch langsamer zu wachsen als das Angebot, doch in den kommenden Jahren dürfte sich das im Zuge des demografischen Wandels ändern. Zugegebenermaßen gibt es große regionale Unterschiede. Vor allem in Großstädten dürften bald Tausende von Pflegeplätzen fehlen.

Das öffentlich-rechtliche Angebot stagniert, immer mehr private Träger springen in die Bresche. Diese Entwicklung begünstigt seit einigen Jahren private Investments in Pflegeimmobilien und auch den Trend, diese Objekte als Kapitalanlage zu betrachten.

Die Corona-Krise hat den Pflegeimmobilien nicht geschadet: Im Gegensatz zu vielen anderen Immobilienarten sind sie glimpflich durch die Krise gekommen und werden heute als vergleichsweise sichere Gesundheitsimmobilie wahrgenommen.