Immobilienkauf auf der Zwangsversteigerung – Schnäppchen in schwierigen Zeiten?

Es gibt grundsätzlich mehrere Möglichkeiten, wie Sie an Immobilien gelangen können. Die gängigste Variante ist es, einen Makler nach dem passenden Objekt suchen zu lassen und dann den Kaufvertrag zu unterschreiben. Alternativ kommt es insbesondere für Privatpersonen infrage, stattdessen ein Eigenheim zu kaufen. Momentan werden die Zeiten für zukünftige Immobilieneigentümer allerdings immer schwerer, was verschiedene Gründe hat. Daher wird es für eine wachsende Anzahl von Immobilieninteressenten zu einer echten Option, sich mit dem Thema Zwangsversteigerung zu beschäftigen.

Schlechte Zeiten für zukünftige Immobilieneigentümer

Es hat im Wesentlichen zwei Gründe, warum die Zeiten für zukünftige Immobilieneigentümer auch im März 2023 bereits deutlich schlechter als noch vor wenigen Jahren sind. Das sind im Wesentlichen:

• Deutlich gestiegenen Immobilienpreise
• Erheblich gestiegene Bauzinsen

Auf einen Nenner gebracht sind Immobilien nebst der notwendigen Finanzierung momentan wesentlich teurer, als es zum Beispiel noch vor fünf oder zehn Jahren der Fall gewesen ist. Alleine die Zinsen haben sich innerhalb der letzten zwölf Monate mehr als verdreifacht. Was Sie also beispielsweise vor einem Jahr für einen Immobilienkredit in Höhe von 250.000 Euro bei einem Zinssatz von einem Prozent lediglich 2.500 Euro an Zinskosten im Jahr tragen mussten, sind es heute teilweise schon mehr als 8.000 Euro für den gleichen Darlehensbetrag.

Hinzu kommen die ohnehin seit Jahren gestiegenen Immobilienpreise, sodass sich immer mehr Menschen in Deutschland keine eigenen vier Wände mehr leisten können. Das gilt zumindest für den Bau eines Eigenheims und den Kauf auf gewöhnlichem Weg. Nicht zuletzt deshalb rückt die Option Zwangsversteigerung für immer mehr Immobilieninteressenten in den Fokus.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Mit einer Zwangsversteigerung ist in erster Linie gemeint, dass eine Immobilie auf einer öffentlichen Auktion versteigert wird. Grund ist fast immer, dass der bisherige Immobilieneigentümer die Raten für seinen Immobilienkredit an die Bank nicht mehr zahlen kann. Passiert das dreimal in Folge, nutzt der Kreditgeber oft seine rechtlichen Mittel aus und es kommt zur Zwangsversteigerung. Dort haben Interessenten die Möglichkeit, mitzubieten und auf der Auktion die entsprechende Immobilie zu erwerben.

Worin sehen Immobilieninteressenten den Vorteil einer Zwangsversteigerung?

Die Zwangsversteigerung hat gegenüber dem „gewöhnlichen“ Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung oftmals den Vorteil, dass Immobilien günstiger den Eigentümer wechseln. Nicht häufig wird auf einer Zwangsversteigerung nicht der eigentliche Verkehrswert und damit aktuelle Wert der Immobilie erreicht, sondern – gemessen am Verkehrswert – gibt es nicht selten Abschläge zwischen 20 und 40 Prozent.

Wer sich also für eine Immobilie interessiert, der hat auf einer Zwangsversteigerung gute Chancen, das Objekt (deutlich) günstiger als auf dem freien Markt zu erhalten, als wenn ein gewöhnlicher Verkauf stattfinden würde. Zur Teilnahme an einer Zwangsversteigerung müssen Sie lediglich einige Punkte beachten, insbesondere:

• Vermögens- und Bonitätsnachweis
• Identitätsnachweis
• Wohnsitz in Deutschland

Bei einer Zwangsversteigerung ist es so, dass nicht einfach jeder Verbraucher ohne Bedingungen mitbieten kann. Sie müssen stattdessen einen Bonitätsnachweis führen und manchmal sogar am gleichen Tag der Versteigerung bei Zuschlag einen prozentualen Anteil des Versteigerungswertes hinterlegen. Hier sind die Regelungen allerdings zum Teil etwas abweichend, sodass Sie sich im Fall des Falles beim entsprechenden Auktionator erkundigen sollten.

Steigende Preise auch bei der Zwangsversteigerung

Da immer mehr Immobilieninteressenten auf die Idee kommen, auf einer Zwangsversteigerung den Erwerb einer möglichst günstigen Immobilie zu versuchen, steigen mittlerweile auch bei solchen Auktionen die durchschnittlichen Immobilienpreise. Was es früher noch möglich, zum Beispiel ein Einfamilienhaus 50 Prozent unter dem aktuellen Wert zu ersteigern, lässt sich das heutzutage fast nicht mehr realisieren. Entsprechend bewegen sich die Versteigerungspreise durchschnittlich oft zwischen 75 bis 90 Prozent des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie oder Wohnung. Echte Schnäppchen werden demnach immer seltener, auch auf einer Zwangsversteigerung.

Finanzierungskosten unbedingt mit einkalkulieren

Bei der Zwangsversteigerung steht naturgemäß im Vordergrund, dass Sie eine Immobilie zu einem möglichst günstigen Preis ersteigern. Allerdings müssen Sie den Versteigerungspreis natürlich meistens über die Bank mit einem Immobilienkredit finanzieren. Dazu kommen oftmals Kaufnebenkosten und es kann zu weiteren Kosten kommen. Deshalb sollten Sie in Ihrer Kalkulation unbedingt die Finanzierungskosten mit einbeziehen, also vereinfacht gesagt die anfallenden Kreditzinsen.

Unter Berücksichtigung der zu zahlenden Darlehenszinsen kann es immer öfter passieren, dass Sie sich zwar die Immobilie als solche leisten können, nicht jedoch die Bauzinsen. Welche Zinsbelastung mittlerweile zu tragen ist, zeigt das folgende Beispiel:

• Versteigerungspreis auf der Auktion: 280.000 Euro
• Aktueller Verkehrswert der Immobilie: 320.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 20.000 Euro
• Eigenkapital: 30.000 Euro
• Finanzierungssumme: 270.000 Euro
• Zinssatz (Jahr): 3,2 Prozent
• Tilgung: 3 Prozent
• Zinssumme pro Jahr: 8.640 Euro
• Monatliche Rate: 1.395 Euro

Trotzdem Sie die Immobilie auf der Auktion 40.000 Euro unterhalb des aktuellen Verkehrswertes ersteigern konnten, haben Sie eine monatliche Belastung in Form der Darlehensrate von knapp 1.400 Euro. Sie müssen dann für sich entscheiden, ob diese Rate noch gut tragbar ist oder nicht.

Gibt es noch günstigere Alternativen zur Zwangsversteigerung?

Im Grunde ist die Zwangsversteigerung schon der günstigste Weg, wie Sie an eine neue Immobilie gelangen können. Zwar können Sie den Preis am freien Markt hin und wieder durch geschicktes Verhandeln etwas reduzieren. Das gilt insbesondere in wenig gefragten Wohngegenden oder falls sich das Haus in einem eher schlechten Zustand befindet. Neben einer Zwangsversteigerung gibt es allerdings für den Normalverbraucher kaum andere Wege, günstiger an eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu gelangen. Ausnahme ist natürlich eine familiäre Einigung, wenn Ihnen zum Beispiel Ihr Vater oder Großvater das Objekt zu einem sehr günstigen Preis zum Kauf anbietet.

Wie werden sich Immobilienpreise auf Zwangsversteigerungen zukünftig entwickeln?

Diese Frage ist nur schwer zu beantworten, weil die Antwort von mehreren Faktoren abhängig ist. So kommt es zum Beispiel darauf an, ob die Bauzinsen und Immobilienpreise weiter steigen. Ist das der Fall, werden sich noch mehr Menschen für Immobilien auf Zwangsversteigerungen interessieren, was tendenziell zu höheren Auktionspreisen führen sollte. Können sich hingegen wieder mehr Menschen auf normalem Wege ein neues Haus oder eine Eigentumswohnung leisten, kann es durchaus passieren, dass die durchschnittlichen Auktionspreise wieder sinken.