Baufinanzierung: Aktien, Bausparen oder Hypothek? Alle Infos im Detail

Die Baufinanzierung funktioniert heute über viele verschiedene Wege – sowohl der klassische Bausparer kann vereinzelt noch Sinn machen, als auch kapitalmarktgebundene Modelle zum Aufbau von Vermögen. Auch die komplette Fremdfinanzierung einer Immobilie im Zuge einer Besicherung über eine Hypothek ist ohne Probleme möglich.

Natürlich gibt es heute zahlreiche andere Formen, den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu realisieren. Nicht nur der Bausparer verfolgt das Ziel, für die eigene Immobilie zu sparen. Auch Anleger in Aktienfonds haben das Bestreben und den Traum vom eigenen Haus.

Im Laufe der Zeit haben sich die Rahmenbedingungen für die meisten Formen der Baufinanzierung aber maßgeblich geändert. Das hängt vor allem damit zusammen, dass die Zinsen aktuell auf einem historisch unglaublich niedrigen Stand sind und einige Modelle kaum noch rentabel sind. In diesem Beitrag zeigen wir, worauf es bei der Finanzierung einer Immobilie wirklich ankommt.

Geldanlage in Aktien für die Immobilie?

Jemand der sein Geld in Aktien anlegt, beteiligt sich mit seinem Geld an einem Unternehmen und übernimmt mit dieser Beteiligung enorme Chancen und das entsprechende Verlust-Risiko.

Als Aktienanleger sind sozusagen die Chancen größer und schneller, wenn alles gut geht und mit größerem Risiko behaftet, wenn es nicht gut geht. Der einzelne Anleger ist mitten drin in einer Art Kollektiv, dessen Verluste zu tragen sind, wenn es welche gibt. Sein Geld ist investiert im großen Topf vieler Sparer, die sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen wollen.

Bausparen als Baufinanzierung

Als einzelner Bausparer fließen monatliche Bausparbeträge auf sein individuelles Konto und ergeben Zinsen für das angelegte Geld. Bei einer Mindestlaufzeit von 7 Jahren kann der Bausparer nach Ablauf der 7 Jahre sein zinsgünstiges Darlehen zu den selbst ersparten rund 40 Prozent der Bausumme bekommen.

Ein Bausparer dieser Art schont sicher die Nerven, da er nicht das Verlust-Risiko anderer Anlagearten zu spüren bekommt. Mit dem Run auf die Börse ab den 90 er Jahren haben sich manche Anleger nach Verlusten doch wieder gerne auf die sichere Seite des Bausparens verlegt.

Im Jahr 2002 legten deutsche Bausparer 99 Milliarden Euro in Bausparverträgen an, während zum gleichen Zeitpunkt 166 Milliarden Euro in Aktien investiert wurden. Im Jahr 2005 gab es laut Auskunft der Landesbausparkassen über 9,5 Millionen Bausparverträge allein auf der Seite der elf Landesbausparkassen. Mit weiteren Bausparern die bei privaten Instituten ihre Bausparverträge abgeschlossen haben, kam die Gesamtzahl der Bausparer auf 26 Millionen. Die Bausparguthaben und die Bau-Darlehen erhöhten sich in ihrer Gesamtheit als Bausparsumme in Deutschland um 600.000 Milliarden Euro.

Vor- und Nachteile der eigenen Immobilie

Natürlich sind die Menschen, die sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen möchten, durch das viele Hin und Her in der politischen Diskussion einerseits und Instabilitäten an der Börse andererseits verunsichert, wie denn nun der sicherste Weg zum eigenen Haus zu nehmen ist.

Deshalb sind auch Booms in Aktien und Booms in Bausparverträgen unter diesen Aspekten zu betrachten. Dennoch ist der Bausparvertrag auch heute noch eine zeitgemäße Anlageform, auch wenn sie von Einigen als zu unflexibel und damit nicht mehr zeitgemäß beschrieben wird. So schnellte zum Beispiel mit der möglichen Streichung der Wohnungsbauprämie die Anzahl der Bausparverträge erheblich in die Höhe.

Die Tendenzen werden von den Markt-Experten dahingehend beschrieben, dass es mit der Vergabe der staatlichen Zuschüsse zum Bausparen natürlich immer weiter viele Bausparer geben wird, möglicherweise aber das Gesamtvolumen niedriger werden wird, da in den vergangenen Jahren zwei Gruppen an Bausparern die Hauptkunden der Bausparkassen waren. Zum einen schlossen vorwiegend die Geburtsjahrgänge um 1960 neue Bausparverträge ab, deren Eigentumsquote gering ist und auf der anderen Seite gab es vermehrt Bausparer im mittleren Alter, die das ersparte Geld durch einen Bausparvertrag für Renovierungen und entsprechende Vorhaben einsetzen wollen.

Finanzierung über einen Kredit mit Hypothek

In der Regel laufen alle Baufinanzierungen über sog. Hypothekendarlehen, mittels derer zwischen 60 und 80 Prozent der Finanzierung abgedeckt werden. Die verbleibenden Prozente müssen mit Eigenmitteln und, sofern vorhanden, Bausparverträgen abgedeckt werden.

Hypothekenabsicherungen geschehen über einen Eintrag im Grundbuch. Auf diese Art holen sich die Bankinstitute ihre Sicherheit, in dem sie ein im Grundbuch verankertes Pfandrecht erhalten. Sollte einem Bauherren die Möglichkeit zur Ratenzahlung ausgehen, kann das Bankinstitut auf diese Weise mittels einer Zwangsversteigerung das geschuldete Geld holen. Es gibt verschiedene Hypotheken-Vertragsmöglichkeiten mit unterschiedlichen Zinssätzen.

Verbraucher sollten die Zinsbindung beachten

Bei einem Vertrag mit festem Zinssatz bleiben die Zinsen unabhängig von den Schwankungen der Zinsen am Markt über einen langen Zeitraum gleich. Das gibt dem Kreditnehmer innerhalb der Zinsbindungsfrist Sicherheit, da er exakt berechnen kann, welche Belastungen zu erwarten sind. Wer in Zeiten mit niedrigen Zinssätzen abschließt, sollte auf alle Fälle die Wahl für Festzinsen treffen und die Laufzeit so lange wie möglich bemessen, je geringer die Zinssätze sind. In der Regel wird der Zinssatz nur für bestimmte Zeiträume festgeschrieben und muss nach Ablauf der Zinsbindungsfrist neu verhandelt werden.

Vertrag mit variablen Zinsen sinnvoll?

Bei einem variabel gewählten Hypotheken-Vertrag wird der Zinssatz dem Zinsniveau am Kapitalmarkt angepasst, was von großem Vorteil ist, wenn dieser sinkt. Der Nachteil liegt auf der Hand. Bei steigenden Zinsen am Markt wird die Finanzierung teurer. Auch hier gilt, dass am besten mehrere Angebote von verschiedenen Bankinstituten eingeholt werden, da die Kreditinstitute sowohl Verhandlungsspielräume als auch Differenzen bei den Zinsen aufweisen, die erheblich sein können.

Die verschiedenen Zinssätze im Detail

Um zu verstehen, von welchen Zinsen die Rede ist, wenn ein Finanzberater von Nominal- und Effektivzins spricht, ist es sinnvoll, den Unterschied zu kennen. Unter Nominalzins wird der Prozentsatz der Zinsen verstanden, die pro Jahr für ein Darlehen aufgebracht werden müssen. Der Effektzins errechnet sich aus diesem Nominalzins, zu dem verschiedene Kosten wie Bearbeitungsgebühren und Vermittlungsprovisionen usw. hinzugerechnet werden.

Damit ist es an zusätzlichen Kosten allerdings noch nicht getan. Dazu kommen immer noch weitere Kosten wie die Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren. Bei Teilauszahlungen kommen ergänzend entsprechende Kosten hinzu.

Vor jeder Gewährung eines Kredits wird das Bankinstitut eine Beleihungsprüfung durchführen, um sich der Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu versichern. Dazu werden Grundbuchauszug und amtlicher Lageplan ebenso erforderlich sein, wie Bauzeichnungen und – beschreibungen, Wohnflächenberechnungen, Kostenvoranschläge, Einkommensnachweise und Finanzierungsplan, Brandversicherungspolice, etc. Ein wichtiger Teil der Finanzierung sind Bauspardarlehen, die bei der Kalkulation einer Gesamtfinanzierung eine sichere Basis bilden, da in der Regel die Zinssätze festgeschrieben sind.