Keine Immobilien für Warren Buffett

Warren Buffett und seine Investmentholding Berkshire Hathaway sind bekannt dafür, dass sie Investments und Firmenkäufe langfristig angehen. Dieser Buy-and-Hold-Ansatz von Warren Buffett und seinem Partner Charlie Munger funktioniert nicht nur an der Börse gut. Auch für Immobilien wäre das eine ausgezeichnete Strategie. Doch es gibt keine Immobilien für Warren Buffett und seinen Partner. Dieses Asset ist offenbar für beide nicht das Richtige. Den direkten Erwerb von Immobilien scheinen sie grundsätzlich abzulehnen, nicht aber Immobilien an sich. Sie tätigen nämlich sehr wohl Investitionen in diesen Sektor.

Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenzial

Wenn Immobilien nicht selbst bewohnt werden, erwirtschaften sie stetige Mieteinnahmen und bergen ein beachtliches Gewinnpotenzial durch Wertsteigerungen. Starinvestor Warren Buffett scheint das nicht zu reizen. Er besitzt nur wenige Hektar Ackerland und sein Haus in Omaha, in dem er wohnt. Er kaufte es bereits 1958 für damals 31.500 US-Dollar. Laut Daten des Online-Immobilienmarktplatzes Zillow war es 2022 rund 1,24 Millionen US-Dollar wert. Buffett ist das langfristige Wertsteigerungspotenzial von Immobilien also sehr wohl bekannt. Er selbst bezeichnete den Kauf seines Hauses in einem Aktionärsbrief sogar einmal als eine seiner besten Investitionen. Trotzdem besitzen weder seine Investmentgesellschaft Berkshire Hathaway noch er selbst weitere Immobilien. Dafür gibt es diverse Gründe.

Immobilienbesitz ist ein Geschäftsmodell und kein Investment

Besitz und Verwaltung einer eigenen Immobilie sind zeitaufwändig und daher eher als Geschäft und nicht als Investition zu betrachten. Immobilienbesitzer müssen sich um die Immobilie kümmern: Sie müssen neue Mieter finden oder die Gebäude instandhalten und sie sind ständig mit Ausgaben konfrontiert, z.B. für Reparaturen oder Grundsteuern, die die regelmäßigen Einkünfte verringern. Die Renditen, die Immobilien erwirtschaften, sind stark an die Zeit, die Energie und das Geld geknüpft, die man in diese Immobilien investiert. Warren Buffett betrachtet sich selbst aber vor allem als Investor: Er tätigt ein Investment und lässt dann sein Geld für sich arbeiten. Dabei mischt er sich in der Regel kaum oder gar nicht in das operative Geschäft der jeweiligen Unternehmen ein. Das ist auch der Grund, warum Immobilien für Berkshire Hathaway kein geeignetes Investment darstellen.

Auf der Aktionärsversammlung von Berkshire Hathaway im Jahr 2002 führten Warren Buffett und Berkshire-Vizepräsident Charlie Munger noch weitere Gründe an, die in ihren Augen gegen ein Direktinvestment in Immobilien sprechen. Das Orakel von Omaha vertrat die Ansicht, dass Immobilien, vor allem höher entwickelte Immobilien, tendenziell sehr genau bewertet werden. Es ist deshalb verhältnismäßig schwierig, zu niedrig bewertete Immobilien zu finden. Ein wesentlicher Aspekt seiner Anlagestrategie besteht jedoch darin, Vermögenswerte zu finden, die vom Markt zu gering bewertet werden. Diesbezüglich arbeitet der Immobilienmarkt seiner Meinung nach aber deutlich effizienter als der Aktienmarkt, weshalb dort keine solchen verlockenden Gelegenheiten zu entdecken sind.

Kein Investment außerhalb des “Circle of Competence”

Bei seinen Investments bleibt der legendäre Investor stets innerhalb seines „Circle of Competence“, wie er bereits mehrfach betonte. Das ist mit ein Grund für seinen späten Einstieg bei Apple, dem Unternehmen, das inzwischen zu seinem Lieblingsinvestment aufgestiegen ist. Buffett achtet bei seinen Investitionen zudem auch darauf, dass das jeweilige Unternehmen einen sogenannten „wirtschaftlichen Burggraben“ bietet. Damit bezeichnet man einen Wettbewerbsvorteil, der ein Hindernis für den Wettbewerb mit anderen Unternehmen darstellt, weil er nur schwer kopiert oder nachgeahmt werden kann. Patente, Markenidentität, Technologie, Einkaufsmacht und betriebliche Effizienz können ein solcher Burggraben sein. 

Im Immobiliensektor fehlt Buffett und Munger der Burggraben und sie würden sich außerhalb ihres „Circle of Competence“ bewegen. Sie hätten keinen Wettbewerbsvorteil gegenüber Immobilieninvestoren in der Branche. Die beiden erfolgreichen Investoren sind vor allem darin exzellent, den Wertes zukünftiger Unternehmens-Cashflows zu analysieren. Die Analyse der Wertentwicklung von Grundstücken und Gebäuden zählt nicht zu ihren Kompetenzen.

Auch die Körperschaftsteuer, die auf die Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien zu bezahlen sind, werten die beiden als Nachteil. „Immobilien sind von Natur aus eine sehr schlechte Investition für Personen, die nach Unterkapitel C des Körperschaftsgesetzes besteuert werden“, erklärte Munger die Situation.

Wie Warren Buffett trotzdem in Immobilien investiert

Wer selbst keine Immobilien kauft, muss jedoch nicht gänzlich gegen Immobilieninvestments sein. Berkshire Hathaway investiert beispielsweise über REITs – Real Estate Investment Trusts – in den Immobiliensektor. 2017 stieg die Investmentgesellschaft im großen Stil beim REIT STORE Capital ein. REITs ermöglichen ein passives Immobilieninvestment. Die Anleger übernehmen keine Verwaltungsaufgaben und profitieren dennoch von der Wertentwicklung eines großen Immobilienportfolios. Steuerlich werden REITs ebenfalls anders behandelt als „normale“ Unternehmen. Somit entfällt der angesprochene wirtschaftliche Nachteil für Berkshire Hathaway hinsichtlich der Besteuerung für einen REIT. „Benzinga“ schreibt, dass REITs zudem gesetzlich verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent ihres zu versteuernden Einkommens in Form von Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. Das dürfte sie für Buffett ganz besonders attraktiv machen.

Darüber hinaus besitzt Buffetts Investmentgesellschaft mit Berkshire Hathaway HomeServices auch eine eigene Immobiliensparte. Diese investiert genausowenig direkt in Immobilien, sondern bietet Dienstleistungen rund um Wohnimmobilien an: Beratung, Maklerdienste, Immobilienbewertungen und andere Marktdaten. Im Geschäft mit Immobilienkrediten und -versicherungen ist sie ebenfalls aktiv.