Auswirkungen steigender Zinsen auf den Immobilienmarkt

Die Auswirkungen steigender Zinsen auf den Immobilienmarkt sind in aller Munde. Viele Marktexperten prognostizieren für 2023 eine Neuordnung des Marktes mit großen Risiken, aber auch Chancen. Der jahrelange Boom scheint jäh zu enden, nachdem die Zinsen bereits zu Beginn des Jahres 2022 zu steigen begannen. Während manche Experten vor einem Ende des Booms warnten, zeigten sich im Verlauf des letzten Jahres immer mehr Anzeichen für eine Preisreduktion.

Marktexperten prognostizieren Umbruch auf dem Immobilienmarkt

Kreditvermittler, die normalerweise nur dann verdienen, wenn eine Immobilie finanziert wird, sprechen von einem „völligen Umbruch“ auf dem Markt. Sie merken an, dass die aktuellen Preisprognosen zu optimistisch seien und dass Preisnachlässe bereits jetzt möglich sind. Nach Jahren, in denen sich Interessenten beim Wettbieten in schwindelerregende Höhen gesteigert hatten, könnte dies für viele Investoren eine gute Nachricht sein.

Kein Crash in Sicht

Obwohl sie die Herausforderungen offen ansprechen, sehen viele Kreditvermittler keinen Absturz auf uns zukommen. Zentral für die weitere Preisentwicklung sei der Zinstrend. Auf dem derzeitigen Zinsniveau rechnen sie mit einem Preisrückgang von 10 bis 15 Prozent. Zwar müssten die Preise eigentlich noch etwas mehr nachgeben, doch die Nachfrage sei schlicht zu hoch. Falls die Zinsen aber doch wieder sinken sollten, weil auch die Inflation schneller verschwindet als gedacht, könnte der Preisrückgang schon auf halbem Wege wieder beendet sein.

Nachfrage und Knappheit am Markt

Die Meinungen zum Umbruch auf dem Immobilienmarkt klingen nicht alle gleich. Einig sind sich die Experten jedoch in einer Sache: Der Zins hat großen Einfluss auf den Markt. Der rasante Zinsanstieg hat den Boom gebremst und die Preise sinken. Doch ein Absturz, ein von vielen befürchteter Crash, scheint nicht in Sicht. Vielmehr gibt es gute Argumente dafür, dass der Markt wieder anziehen wird.

Ein wichtiger Faktor ist die hohe Nachfrage bei einem ohnehin schon knappen Angebot, das sich in der nächsten Zeit noch weiter verknappen könnte. Darüber hinaus argumentieren Experten, dass die derzeitigen vielfältigen Probleme den Blick auf das Wesentliche verstellen – die Knappheit am Markt. Kostendeckende Neubaumieten müssten jenseits von 20 Euro pro Quadratmeter liegen, doch das ist selbst für die obere Mittelschicht unbezahlbar.

Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

Für Immobilienkäufer gibt es zahlreiche Finanzierungsfallen, die tunlichst vermieden werden sollten.

1. Einer der größten Fehler ist, die finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung falsch einzuschätzen. Die monatlichen Raten sollten keinesfalls mehr als ein Drittel der Einkünfte betragen, um auch unvorhergesehene Ausgaben problemlos bezahlen zu können. Es empfiehlt sich außerdem, Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern zu haben.
2. Ein weiteres kritisches Thema sind Tilgung und Zinsbindung. Bauherren sollten mindestens zwei bis drei Prozent Tilgung pro Monat stemmen können und die Immobilie spätestens bei Renteneintritt abbezahlen. Trotz gestiegener Bauzinsen sind lange Kreditlaufzeiten von 20 oder 30 Jahren aufgrund der niedrigen Zinsaufschläge sinnvoll.
3. Auch die falsche Berechnung des Kreditbedarfs kann teuer werden. Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten sollte ein Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Setzt der Käufer den Bedarf zu niedrig an, riskiert er eine teure Nachfinanzierung. Wird der Bedarf zu hoch eingeschätzt und nicht die gesamte Summe abgerufen, berechnen die Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.
4. Die nächste Falle lauert bei den Kaufnebenkosten, die gerne unterschätzt werden. Sie können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen und umfassen Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie Maklerprovisionen.
5. Es gibt diverse Zuschüsse und Förderungen, um die Baufinanzierung zu erleichtern. Diese nicht in Anspruch zu nehmen, ist schlichtweg unklug. Riester-Verträge, Kredite der KfW-Bank und Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Auch Wohn-Riester-Förderungen oder Baukindergeld sollten nicht außer Acht gelassen werden, da sie oft eine lukrative Möglichkeit für Familien darstellen. Käufer sollten sich deshalb im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen, um keine finanziellen Vorteile zu verschenken.

Verkaufsdruck lässt Immobilienpreise sinken

Marktkenner erwarten, dass Projektentwickler und Immobilienverkäufer im zweiten Quartal des Jahres beginnen werden, ihre Projekte und Bestandsimmobilien an den Markt zu bringen. Der dadurch entstehende Verkaufsdruck dürfte die Immobilienpreise deutlich sinken lassen und zu nachhaltig tieferen Preisniveaus führen. Gegen Jahresende dürfen Investoren dann eine echte Normalisierung erwarten. Dann dürfte auch die Zeit der Schnäppchen vorbei sein.

Sozial-politische Dimension des Themas „knapper Wohnraum“

Trotz aller Verlockungen sollten Investoren die sozial-politische Dimension des Themas „knapper Wohnraum“ nicht aus den Augen verlieren. Der Mietwohnungsmarkt ist streng reguliert und dieser Trend wird sich angesichts allgemein steigender Lebenshaltungskosten und knapper Haushaltskassen weiter verstärken.

Zukunftsfähige und zukunftslose Objekte

Ein weiterer Trend am Immobilienmarkt ist die Unterscheidung zwischen zukunftsfähigen und zukunftslosen Objekten. Energieeffiziente und seniorengerechte Bestandsbauten und Neubauten in guten Lagen werden bevorzugt. Zu den zukunftslosen Immobilien zählen vor allem energetisch nicht sanierte Altbauten. Der durch die Coronazeit verstärkte Trend, aufs Land zu ziehen, kehrt sich gerade wieder um. Die Urbanisierung geht weiter.

Chancen durch Wohnungspolitik

Aber bietet die Wohnungspolitik vielleicht sogar Chancen? Eigentlich wäre es Aufgabe der Politik, die Lage durch weniger strenge gesetzliche Anforderungen an den Neubau, kürzere Genehmigungsverfahren und einer Senkung der Mindeststandards zu entschärfen. Auch eine stärkere Förderung wäre hilfreich, damit das politisch gesetzte Neubauziel trotz steigender Baukosten und Zinsen erreichbar bleibt. Ein verbindliches Förderkonzept mit einem Volumen von rund zehn Milliarden Euro pro Jahr könnte dazu beitragen, die absehbare Knappheit an Wohnraum zu bekämpfen.