Investieren in Immobilien: Kaufen, Vermieten, Verkaufen

Wer sein Geld anlagen möchte, der hat heute nicht mehr viele Möglichkeiten, der Inflation zu entgehen. Das Sparbuch, Tagesgeld und Festgeld bieten praktisch keine Rendite mehr, Staatsanleihen notieren zu negativen Zinsen. Die meisten Privatanleger investieren daher in Wertpapiere – statistisch nicht nur eines der sichersten Anlagemittel bei entsprechend langer Haltedauer, sondern im historischen Vergleich sogar die mit Abstand rentabelste Form der Geldanlage seit Beginn des 19. Jahrhunderts.

Weil die Deutschen aber Aktienmuffel sind, wird häufig in ein anderes Asset investiert: Immobilien. Das sogenannte Betongold wird als krisensicher angesehen, die Mieteinnahmen sorgen für einen regelmäßigen Cashflow und für den ein oder anderen Anleger ist eine eigene Immobilie auch ein Prestige-Objekt. Zudem ist das mietfreie Wohnen im Alter nicht nur nach Ansicht vieler Experten eine der besten Investitionen, die man für die eigene Altersvorsorge treffen kann.

Die Immobilienpreise in Deutschland bilden diese Entwicklung ab: In den meisten Ballungsräumen nähern sich die durchschnittlichen Renditen einem Wert von 1 % an. Lohnen sich Immobilien als Geldanlage also überhaupt noch? Worauf gilt es beim Kauf von Immobilien zur Vermietung zu achten? In diesem Beitrag zeigt die Redaktion, worauf Privatanleger und angehende Immobilieninvestoren unbedingt achten sollten.

Warum sind Immobilien als Geldanlage so beliebt?

Ein bekannter Spruch in der Finanzwelt lautet: Wer Geld hat, der kauft Aktien – wer kein Geld hat, der kauf Immobilien. Das mag auf den ersten Blick verwunderlich klingen, tatsächlich beinhaltet dieser Spruch aber viel Wahrheit. Das liegt an der Bereitschaft von Banken und anderen Kreditgebern, für ein Investment Kapital zur Verfügung zu stellen. Wer ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchte, der bekommt viel leichter Kapital und das Kapital ist dann auch noch bedeutend günstiger.

Zwar können Anleger an der Börse einen Lombardkredit in Anspruch nehmen – der Portfoliowert kann aber im Regelfall nur bis 100 % besichert werden. Das Eigenkapital bei der Anschaffung einer Immobilie dagegen kann oft um ein x-faches gehebelt werden. Weil das angeschaffte Gut in Form der Immobilie relativ preisstabil und sicher ist, sind Banken eher bereit und rechtlich auch dazu in der Lage, Geld in Form eines Darlehens zur Verfügung zu stellen. Nicht selten finanzieren Banken bei der Anschaffung einer Immobilie sogar 100 % der Kosten – bei entsprechender Bonität des Kreditnehmers.

So haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt

Insbesondere in Ballungsräumen in Deutschland steigen die Immobilienpreise konstant und unaufhörlich. Das hat einen einfachen Grund: In den letzten Jahrzehnten sorgte eine Landflucht in beinahe allen ländlichen Gebieten im Raum der Bundesrepublik dafür, dass immer mehr Menschen vom Land in eine Stadt zogen. Großstädte wie München, Hamburg, Berlin, Frankfurt oder Köln locken nicht nur mit den wesentlich besseren Angeboten an Kultur und Freizeit, sondern bieten auch eine größere Auswahl an hochwertigen Jobs.

Nach Berechnungen der Deutschen Bank haben sich die Immobilienpreise seit 1950 nur in eine Richtung bewegt: nämlich nach oben. In keinem einzigen Jahr haben sich im deutschen Durchschnitt Immobilien verbilligt – es gab zwar ein paar wenige Jahre, in denen die Preise in etwa gleich geblieben sind, sinkende Preise gab es hingegen nie. Das hat dazu geführt, dass die Renditen, die mit Immobilien zur Vermietung erzielt werden können, heute geringer sind als je zuvor. Eine Rendite von 1 % bei einer Immobilie würde einer Bewertung einer Aktie mit einem KGV von 100 entsprechen.

Immobilien richtig finanzieren: So geht’s

Nur die wenigsten Investoren haben überhaupt genug freies Investmentkapital, um eine Immobilie voll aus Eigenmitteln zu bezahlen. Selbst bei einer Wohnung in einer süddeutschen Kleinstadt mit wenig Fläche liegt der Kaufpreis häufig in sechsstelliger Höhe. Selbst wenn das nötige Kapital vorhanden ist, macht dies bei den aktuell niedrigen Zinsen oftmals keinen Sinn. Teilweise werden für die Immobilienfinanzierung Zinsen von unter 3 % pro Jahr angeboten – da lohnt es sich mehr, das eigene Kapital anderswo zu investieren und den günstigen Kredit von der Bank in Anspruch zu nehmen.

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, dann sollten Sie vor allem die verschiedenen Angebote genau unter die Lupe nehmen. Die Frage nach der Dauer der Zinsbindung lässt sich ebenso wenig pauschal beantworten wie die Frage nach der maximalen Quote an Gesamtkosten, die fremdfinanziert werden kann. Eine individuelle Beratung bei der Hausbank oder ein Vergleich verschiedener Anbieter für Baufinanzierung im Internet sind unerlässlich. So lässt sich bereits bei der Anschaffung der Immobilie massiv Geld sparen, was letztendlich die Rendite merklich ansteigen lässt.

Neben den Kaufkosten für das Grundstück, das Haus oder die Wohnung kommen noch die sogenannten „Kaufnebenkosten“ zur Gesamtsumme an Kosten hinzu. Das sind zum einen die Kosten für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch, sowie die Grunderwerbsteuer. Diese Kaufnebenkosten sollten zumindest mit Eigenkapital bestritten werden können. Zwar gibt es noch vereinzelt Kreditinstitute, die eine Finanzierung über 110 % anbieten, diese Angebote bleiben jedoch sehr gut situierten und damit sehr kreditwürdigen Kunden vorbehalten.

So vermieten Sie Ihre Immobilie am besten

Wer eine Immobilie hat und diese dann vermieten möchte, der hat die Möglichkeit, das selbst in die Hand zu nehmen oder einen Makler zu beauftragen. Ein Makler macht dies professionell und wird vielleicht die besseren Erfolgsaussichten haben – die Kosten hierfür sind jedoch oftmals beträchtlich. Wer die Zeit und die Muse hat, sich selbst um die Vermietung des eigenen Immobilienbestandes zu kümmern, der sollte dies auch tun.

Vom potentiellen Mieten dürfen viele Sachen verlangt werden, einige aber auch nicht. Das Rauchen kann ebenso wenig verboten werden wie das grundsätzliche Halten von Haustieren. Bevor man einen Mietvertrag abschließt (der immer empfehlenswert ist), sollte eine persönliche Besichtigung vorgenommen werden, um den Mieter kennen zu lernen. Eine sogenannte Mieterselbstauskunft, also eine Auskunft über die finanziellen und persönlichen Verhältnisse, sollte vom Vermieter in jedem Falle angefordert werden.

Wohnung oder Haus verkaufen – eine gute Idee?

Wer eine Immobilie wieder verkaufen möchte, der kann dies jederzeit tun. Grundsätzlich sind hier gute Gewinne möglich und in den letzten Jahren war es in Ballungszentren kaum möglich, mit Immobilien kein gutes Geschäft zu machen. Insbesondere das System „Fix & Flip“ war hier beliebt. Dabei werden Immobilien in suboptimalem Zustand gekauft, professionell renoviert und anschließend wieder verkauft. Das macht durchaus Sinn, man sollte die Kosten hierfür jedoch genau durchrechnen. Bei den aktuell hohen Preis macht dies oft nur Sinn, wenn ein Teil der Arbeiten selbst erledigt werden kann.

Der Verkauf der Immobilie kann über einschlägige Portale oder aber über einen Makler geschehen. Auch hier gilt wieder: Selbst gemacht ist nicht immer schneller, dafür aber günstiger. Der Verkaufserlös ist nach 10 Jahren steuerfrei, es sei denn, man hat selbst eine gewisse Zeit in der Immobilie gewohnt, dann ist die Steuerfreiheit bereits früher gegeben. Als Verkäufer sollte man jedoch beachten, dass man bei häufigeren Immobiliengeschäften in die Gewerblichkeit rutschen kann und dann weitere Steuerbelastungen auf einen warten – hier empfiehlt es sich, das Vorhaben mit einem Anwalt oder Steuerberater abzuklären.

Fazit: Immobilien sind zum Teil noch immer attraktiv

Auch wenn Immobilien gerade in den letzten Jahren einen massiven Preisanstieg zu verzeichnen hatten: Es gibt immer noch Objekte, bei denen sich der Kauf lohnt. Eine Rendite von mehr als 3 % über die Miete ist dabei aber sehr unwahrscheinlich. Im Regelfall werden Investoren auch die potentiellen Wertsteigerungen der Immobilie mit in die Berechnung der Rendite mit einfließen lassen. In exponierten Lagen mit entsprechend guter Verkehrsanbindung und guter Nachbarschaft sind so Renditen von 5 % problemlos möglich.

Die Frage, ob eine Immobilie für die eigene Geldanlage Sinn macht, hängt von den eigenen Zielen und Vorstellungen ab. Wer in der Immobilie auch den Lebensabend verbringen kann, der kann es sich bei der Anschaffung leisten, das Hauptaugenmerk nicht auf die Rendite zu legen. Dennoch sollten sich Anleger darüber im Klaren sein, dass es auf dem Kapitalmarkt deutlich höhere Renditen zu erzielen gibt – vorausgesetzt, man bringt das nötige Eigenkapital mit, um in diese Asset Klasse investieren zu können.