Die wichtigsten Alternativen zur klassischen Baufinanzierung

Die Finanzierung eines Baus oder des Kaufs einer Immobilie muss nicht immer über eine konkrete Baufinanzierung erfolgen. Auch klassische Kredite sind ein möglicher Weg, eine Immobilie für die eigenen Ansprüche finanzieren zu können. Für eine Finanzierung sind auch andere Finanzierungsmodelle als die des Hypothekendarlehens oder des Bauspardarlehens möglich. Von Kapitalanlegern wird gerne die Variante der Lebensversicherungshypothek gewählt.

Dabei wird ein tilgungsfreies Darlehen zum Ende der Laufzeit über eine Lebensversicherung getilgt. Die Lebensversicherung wird gleichzeitig mit dem Darlehen angespart und dann aufgelöst um mit ihr einmalig das Darlehen zu tilgen. Die anfallenden Zinsen, die für den gesamten tilgungsfreien Darlehensbetrag angesammelt wurden, können steuerlich geltend gemacht werden, wobei die Auszahlungen aus der Lebensversicherung seit Beginn des Jahres 2005 nicht mehr steuerfrei sind.

Vorher abgeschlossene Lebensversicherungsverträge bleiben steuerfrei. Eine Unsicherheit gibt es bei der Finanzierung über die Lebensversicherung. Die Rendite ist nur als Garantieleistung abzuschätzen, die aber nicht die gesamte Ausschüttung umfasst. Die zur Garantieleistung hinzu zu zählende Gewinnbeteiligung fällt immer unterschiedlich aus und ist nicht garantiert, sondern nur prognostiziert. Das bedeutet, sie kann niedriger sein als prognostiziert.

Geldanlage in Aktien zur Immobilienfinanzierung

Eine weitere Finanzierungsform ist die über Aktien. Auch hier wird ein tilgungsfreies Darlehen gewählt und parallel dazu wird in Aktien Kapital angelegt. Die Rendite kann also sehr hoch sein, ist aber keineswegs garantiert und der Anleger geht ein Risiko ein. In den vergangenen Jahren sind leider viele Erfahrungen vorhanden, die zeigen, dass bei Aktien auch ein Vermögen verloren sein kann. Wer also knapp kalkulieren muss, sollte auf gar keinen Fall diese Wahl treffen.

Wer über Wertpapiere in Immobilien investieren möchte, der kann einfach sogenannte REITs (Immobilienfonds in Form von börsennotierten Aktiengesellschaften) oder in die Aktien von Immobilienunternehmen (etwa Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG Immobilien) investieren. Hier ist wenig Aufwand und viel Sicherheit geboten, dafür kann das eigene Kapital bei weitem nicht so stark gehebelt werden, wie beim direkten Investieren in Immobilien.

Ausländische Kredite zur Baufinanzierung

Kredite in Fremdwährung sind ebenfalls eine Finanzierungsmöglichkeit. Bei der Aufnahme eines Darlehens in einer fremden Währung besteht der Vorteil, dass zum Beispiel in der Schweiz oder auch in Japan sehr niedrige Zinsen anfallen. Das Risiko dieser Variante liegt auf der Hand und heißt Währungsschwankungen, die das Darlehen auch sehr teuer machen könnten. Insofern ist diese Finanzierungsvariante auch nur für Menschen geeignet, bei denen ein Verlust auf ein Gesamtfinanzierungskonzept keinen bedeutenden Schaden anrichtet.

Online-Finanzierung von Immobilien finden

Heute gibt es auch die Möglichkeiten einer Online-Finanzierung, die oft mit günstigeren Zinsen locken. Die Banken sparen bei dieser Variante viele Kosten, die sie in guten Zinskonditionen an ihre Kunden weitergeben können. Insofern macht es Sinn, nach unterschiedlichen Online-Finanzierungs-Angeboten zum Vergleich zu suchen. Bei einem sog. Forward-Darlehen ist eine große Sicherheit gegen einen Aufpreis zu erhalten. Bei dieser Variante kann der Darlehensnehmer mit der Bank vereinbaren, dass zum selbstbestimmten Zeitpunkt ein fester Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung vereinbart wird.

Natürlich kostet dieser Service seinen Preis, der sich nach der Laufzeit richtet. Je länger der Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung ist, umso teurer wird dieser. Das ist sicher und bringt das Risiko, dass zwischenzeitlich die Zinsen sinken und der Darlehensnummer vertraglich an seinen hohen Zinssatz eines Forward-Darlehens gebunden bleibt.

Den passenden Baukredit auswählen

Nach Aussage der Landesbausparkassen jedoch verwenden 90 Prozent der Kunden das Geld aus dem Bausparvertrag für die eigene Immobilie, wobei immer weniger Kunden ihr Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

Wenn die Marktzinsen sinken, sind Baudarlehen weniger attraktiv als Baufinanzierungen, die von verschiedenen Banken angeboten werden. Der effektive Jahreszins der Bauspardarlehen liegt meist zwischen fünf und sechs Prozent, während von den günstigen Banken bei einer Zinsbindung über zehn Jahre Baukredite bereits unter fünf Prozent Effektzins angeboten werden. Hier ist es wichtig, sich gründlich zu informieren und nicht nur den ersten Berechnungen, die höchst attraktiv erscheinen, zu folgen. Es gibt Finanzierungen, bei denen zunächst vordergründig hoch erscheinende Zinsen eines Bauspardarlehens dennoch günstiger in der Gesamtfinanzierung erscheinen.

Beleihungsauslauf beachten

Den Unterschied macht hier der sog. Beleihungsauslauf. Die Banken machen ihren Zinssatz für Hypothekenkredite vom Ausfallrisiko abhängig. Wenn ein Kreditkunde viel Eigenkapital einbringt, wird das Risiko, das die Bank trägt, wenn es um eine mögliche  Zwangsversteigerung geht, geringer, da die Bank nicht auf einem Teil des Darlehens sitzen bleiben muss.

Für diese Berechnung muss die Bank einen Beleihungswert der Immobilie festlegen. Dieser errechnet sich aus dem Kaufpreis der Immobilie, von dem ein sog. Sicherheitsabschlag zwischen zehn und zwanzig Prozent abgezogen wird. Ist die Darlehenssumme nach dieser Berechnung geringer als 60 Prozent des Beleihungswertes, bekommt der Kunde sog. „erstrangige“ zinsgünstige Darlehen zur Verfügung gestellt. „Zweitrangig“ wird das Darlehen betrachtet, wenn die Kreditsumme  bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes ausfällt. Dann verlangen Banken einen Zinsaufschlag für den ganzen Kredit zwischen 0,1 und 0,2 Prozent. Wer mehr als 80 Prozent finanzieren lassen will, erhält noch schlechtere Konditionen, da sein Kredit als „nachrangig“ erachtet wird.

Rangeinteilung bei Krediten

Zwischen „erstrangigem“ und „zweitrangigem“ Kredit lohnt sich die Überprüfung, ob ein Bauspardarlehen nicht doch wesentlich günstiger wäre. Bausparkassen sichern Festzinsen bei Vertragsabschluss bis zur Finanzierung von 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes zu. Da bei Banken der Zinsaufschlag bei erst- und zweirangigen Darlehen für die Kreditsumme in voller Höhe bemessen ist, kann sehr gut bei genauer Rechnung festgestellt werden, dass ein Bauspardarlehen zinsgünstiger wird.

Bausparer sollten als Bauherren unbedingt ihren zuteilungsfähigen Bausparvertrag und das Bauspardarlehen dann einsetzen, wenn sie dadurch die komplette Bankfinanzierung von einem zweitrangigen in einen erstrangigen Kredit wandeln können. Manche Banken erhöhen den ganzen Darlehenszins pauschal, unabhängig davon, ob zum zweiten Rang hin 5000,- oder 20.000,- Euro überschritten werden. Bei Bauspardarlehen gilt ein hoher Tilgungsanteil, der die Tilgung eines erstrangigen Darlehens auf ein Prozent festlegt oder ganz aussetzt. Das ist je nach Darlehenshöhe verschieden.

Für den Bauherren bedeutet das, dass er zunächst das teurere Bauspardarlehen zurückzahlen kann, wodurch der durchschnittliche Zins des ganzen Darlehens reduziert wird. Welche Finanzierung also gewählt wird, immer sollte zuerst das nachrangige Darlehen getilgt werden können.

Auf die Konditionen kommt es an

Pauschale Empfehlungen gibt es nicht, da die Banken unterschiedliche Konditionen bieten. Deshalb ist ein Vergleich der Bankkonditionen ebenso sinnvoll, wie die Zielsetzung, ein Finanzierungsmodell zu wählen, das in jedem Fall den schnellstmöglichen Abbau der Schulden gewährleistet.

Neu ist, dass es mehrere Anbieter von sog. Kleinkrediten zu guten Konditionen gibt. Dies war eine Marktlücke und wer bauen wollte und dazu nur einen kleinen Kredit benötigte, sah sich in der Vergangenheit gezwungen, teure Ratenkredite in Anspruch zu nehmen, da die Banken mindestens eine Darlehenshöhe von 50.000,- Euro forderten. Endlich gibt es auch die kleinen Kreditpakete zu attraktiven Konditionen. Bei fünfjähriger Laufzeit gibt es Angebote, die 4,5 bis 5 Prozent Zinssatz bieten.