Immobilenpreise noch leicht rückläufig

Der Rückgang der Immobilienpreise wird sich wohl das ganze Jahr über weiter fortsetzen. Das geht aus einer aktuellen Einschätzung des Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) hervor. Allerdings dürfte der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr schwächer ausfallen. Bei den Wohnimmobilien rechnet der VDP mit einer Stabilisierung in der zweiten Jahreshälfte. Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) spielt hierbei eine tragende Rolle. 

Zinssenkung dürfte den Immobilienmarkt stabilisieren

Deutschland hat die Immobilienkrise noch nicht überstanden. Eine Stabilisierung des Marktes scheint aber in greifbare Nähe zu rücken. Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat einen entscheidenden Einfluss darauf. Die drastischen Preisrückgänge im Vorjahr sehen Experten unter anderem in der späten und rasanten Leitzinserhöhung. Die in der Folge kräftig gestiegenen Zinsen haben Kredite verteuert. Für viele Menschen ist ein Eigenheim zum unerreichbaren Luxus geworden und auch Großinvestoren zogen sich zurück. Vor allem in den Städten ist erschwinglicher Wohnraum nach wie vor viel zu knapp und durch die gestiegenen Zinsen blieben viele Neubauprojekte in der Krise stecken.

Die zwischen den Zeilen angekündigte Leitzinsseinkung schürt nun die Hoffnung, dass sich die Preisvorstellungen der Immobilienverkäufer und -käufer zügig annähern. Sie könnte es den beiden Seiten leichter machen, ein angemessenes Preisniveau zu finden. Dennoch wird 2024 nicht ohne Herausforderungen verlaufen.

Preise für Wohnimmobilien im zweiten Halbjahr 2024 stabil

Gemäß Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2023 im Schnitt um 8,4 Prozent gefallen. Das ist der stärkste Rückgang seit dem Jahr 2000. Der VDP, der die wichtigsten Immobilienfinanzierer in Deutschland vertritt, unter anderem Deutsche Bank, Landesbanken und große Sparkassen, erwartet für 2024 etwas geringere Preisrückgänge bei Wohnimmobilien. Sie sollen höchstens noch 5 Prozent betragen und sich sukzessive immer weiter reduzieren. Bei Wohnimmobilien dürfte in der zweiten Jahreshälfte sogar eine Stabilisierung eintreten. Diese Erwartung wird von verschiedenen Faktoren geschürt. Die antizipierte Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) ist eine davon, die sich entwickelnde Dynamik im Immobiliensektor eine andere. Die Senkung der Zinsen könnte dazu beitragen, das Vertrauen der Marktteilnehmer zu stärken und eine gewisse Beruhigung auf dem Immobilienmarkt zu bewirken, insbesondere im Wohnsektor, wo die Nachfrage ungebrochen hoch ist.

Homeoffice-Trend beeinflusst den Markt für Büroimmobilien

Bei den Gewerbeimmobilien ist eine Stabilisierung der Preise frühestens Ende dieses Jahres zu erwarten. Bei Einzelhandelsimmobilien rechnet der VDP für dieses Jahr noch mit einem Rückgang von 2,5 bis 7,5 Prozent, bei Büroimmobilien mit 5 bis 10 Prozent.

Der anhaltende Trend zum Homeoffice beeinflusst den Markt für Büroimmobilien stark, wie VDP-Analysen zeigen. Die Veränderungen im Nutzungsverhalten und bei den Raumansprüchen der Unternehmen wirkt sich direkt auf die Nachfrage nach Büroflächen aus. Doch so angespannt wie in den USA ist die Lage auf dem deutschen Markt für Büroimmobilien nicht. Der deutsche Markt zeigt sich deutlich widerstandsfähiger als der amerikanische. Es gibt vergleichsweise geringe Leerstände und lange Mietvertragslaufzeiten.

Rückgang der Immobilienkreditzusagen

Der VDP stellte bei seinen Analysen zudem fest, dass die Turbulenzen auch vor den Immobilienfinanzierern nicht Halt machen. Die Deutsche Pfandbriefbank und die Aareal Bank mussten ihre Risikovorsorge für faule Kredite erhöhen. Und es wurden deutlich weniger Immobilienkredite vergeben als in den Vorjahren. Das Gesamtvolumen der Darlehenszusagen der Pfandbriefbanken schrumpfte auf 110 Milliarden Euro. 2022 waren es noch 160 Milliarden Euro gewesen. Hierbei sollte man allerdings berücksichtigen, dass Ende 2022 viele Kreditnehmer befürchteten, dass die Zinsen noch weiter steigen könnten, und sich die damaligen Zinsen sicherten, indem sie Forward-Darlehen abschlossen. 

Das Kreditvolumen für Wohnimmobilien ging 2023 um 30 Prozent auf 64,1 Milliarden Euro zurück. Gegen Jahresende war endlich wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen, was der VDP als beginnende Stabilisierung deutet.

Zum ersten Mal seit 2014 lag das Volumen der im Umlauf befindlichen Pfandbriefe oberhalb von 400 Milliarden Euro. Der Bestand an ausgereichten Immobilienkrediten lag bei den VDP-Mitgliedsinstituten zum Ende des vergangenen Jahres bei 1.004,1 Milliarden Euro und somit leicht oberhalb des Vorjahresvolumens. Der VDP betonte, dass die Pfandbriefe auch im Jahr 2023 robust und profitabel waren. Weder die Rückgänge der Immobilienpreise, noch die Abnahme der Immobilienkreditzusagen, noch die erhöhte Risikovorsorge hätten eine ernstzunehmende Gefahr dargestellt.