Immobilienmarkt in Deutschland weiter deutlich rückläufig

Seit einigen Monaten gibt es am deutschen Immobilienmarkt einen regelrechten Einbruch. Dieser wird sich voraussichtlich bis mindestens Ende des Jahres weiter fortsetzen, was unter anderem einige Studien als Ergebnis aussagen. Manche Fachleute gehen sogar davon aus, dass sich die Immobilienkäufe auf einem so niedrigen Niveau befinden werden, wie es seit fast 30 Jahren nicht mehr der Fall gewesen ist.

Keine Besserung am deutschen Immobilienmarkt

Die meisten Experten rechnen damit, dass es auch bis zum Ende des Jahres und vermutlich ebenso in 2024 weiterhin eine deutlich rückläufige Tendenz am Immobilienmarkt geben wird. Manche Untersuchungen kommen sogar zu dem Ergebnis, dass der Rückgang im laufenden Jahr 2023 noch stärker sein wird, als es in den letzten Monaten ohnehin bereits der Fall gewesen ist. So ist zum Beispiel davon auszugehen, dass es lediglich knapp 600.000 Immobilienkäufe geben wird.

Rückgang der Immobiliengeschäfte um etwa 25 Prozent

Im Vergleich zu 2022 erwarten die Fachleute einen Rückgang der Immobilienkäufe um rund 25 Prozent, wenn die Anzahl der Abschlüsse als Grundlage genommen wird. Damit würde es sich gleichzeitig um den niedrigsten Wert seit fast 30 Jahren handeln, nämlich seit 1995. Entsprechende Zahlen sehen in dem Zusammenhang nach Schätzungen wie folgt aus:

• Umsatzrückgang bundesweit von fast 30 Prozent

• Umsätze noch bei knapp 200 Milliarden Euro

• Knapp 800.000 Transaktionen im Jahre 2022

Dabei ist unter anderem zu berücksichtigen, dass es bereits im vergangenen Jahr (2022) im Vergleich zum Rekordjahr 2021 einen deutlichen Einbruch bei Immobiliengeschäften gab.

Anstieg der Zinsen als eine Hauptursache

Als eine der Hauptursachen für die schwachen Immobiliengeschäfte momentan sehen Experten eindeutig die gestiegenen Zinsen. Nachdem die Europäische Zentralbank aktuell den Leitzins bereits zum zehnten Mal in Folge auf momentan 4,5 Prozent angehoben hat, sind auch Baufinanzierungen noch einmal teurer geworden. Die wenigsten Anleger können Immobilien vollständig aus Eigenkapital heraus erwerben, sodass fast immer eine Fremdfinanzierung in Form von Immobilienkrediten notwendig ist. Diese sind allerdings im Vergleich zu Anfang 2021 inzwischen teilweise um mehr als das dreifache teurer geworden, was sich erheblich auf die Kosten und dementsprechend negativ auf die Rendite bei der Anlage in Immobilien auswirkt.

Beispielrechnung im Zinsvergleich bei den Bauzinsen

Richtig deutlich wird der Grund für die Umsatzeinbrüche am Immobilienmarkt, wenn man sich anhand einer Beispielrechnung verdeutlicht, wie die Kosten in Form der Bauzinsen in den letzten 1,5 Jahren angestiegen sind. Machen wir eine Beispielrechnung, indem wir einen Immobilienkredit mit den Konditionen von Anfang 2021 und aktuell (September 2023) durchrechnen und gegenüberstellen:

Anfang 2022

Kreditsumme: 600.000 Euro

Tilgung: 2 %

Zinssatz: 1,2 %

Zinsen im ersten Jahr: 7.200 Euro

Monatliche Darlehensrate: 1.600 Euro

September 2023

Kreditsumme: 600.000 Euro

Tilgung: 2 %

Zinssatz: 3,8 %

Zinsen im ersten Jahr: 22.800 Euro

Monatliche Darlehensrate: 2.900 Euro

Sie erkennen an der Gegenüberstellung, dass der Baukredit pro Jahr ungefähr 15.500 Euro teurer geworden ist. Auf eine Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung durchaus übliche Laufzeit von 15 Jahren gerechnet heißt das, dass die Gesamtkosten in Form der Bauzinsen um über 250.000 Euro höher als noch vor 1,5 Jahren ausfallen. Das führt natürlich dazu, dass weniger Menschen in Immobilien investieren, weil einfach die Rendite so negativ durch die gestiegenen Kosten beeinflusst wird.

Wie sind die Aussichten bei den Bauzinsen?

Für Anleger und sonstige Immobilienkäufer ist interessant, wie sich die Bauzinsen in der Zukunft entwickeln werden. Einheitliche Meinungen gibt es diesbezüglich allerdings nicht. Viel wird davon abhängen, ob die EZB weitere Zinsschritte unternimmt oder zumindest eine Pause bei den Leitzinserhöhungen einlegen wird. Allerdings rechnen die wenigsten Experten mit wieder deutlich sinkenden Zinsen, zumindest nicht in den kommenden 12 bis 18 Monaten. Das wiederum bedeutet, dass vermutlich auch keine signifikante Erholung am Immobilienmarkt eintreten wird.