ZV-Immobilien und Insolvenzimmobilien im großen Check

Beitrag vom 11. Dezember 2020

Gebrauchte Immobilien, die aus einer Zwangsvollstreckung (ZV-Immobilien) oder aus einer Insolvenz verkauft werden, werden immer beliebter. Generell gibt es in Deutschland eine Trendwende im Bereich Gebrauchtimmobilien. Ab 2007 ist nach einer Interessensflaute an Gebrauchtimmobilien die Nachfrage nach gebrauchten Häusern und Eigentumswohnungen gestiegen, was auch bedeutet, dass die Preise langsam steigen werden. Die Verteilung der Preislage in deutschen Regionen richtet sich nach wie vor nach den Kriterien Wohlstand.

In wirtschaftsstarken Ballungszentren ist Eigentum schwer zu bekommen und wenn, dann für gehobene Preise. In den strukturschwachen Regionen im Osten Deutschlands und in manchen Teilen im Westen Deutschlands gibt es zwar auch eine steigende Nachfrage nach guten und preiswerten Häusern, Mietobjekte jedoch in mangelhaftem Zustand stehen nach wie vor leer. Freistehende Eigenheime stehen an der Spitze, ebenso familienfreundliche Infrastrukturen der Wohngebiete und sog. gewachsene Wohngebiete sind auch bei jüngeren Käufern immer beliebter.

Aber worauf sollte man bei diesen Arten von Immobilien zur Geldanlage achten und worauf kommt es an? Unsere Redaktion zeigt in diesem Beitrag die wichtigsten Tipps, Infos und Vorteile bei gebrauchten Immobilien aus einer Zwangsvollstreckung oder einer Insolvenz.

Denkmalschutz bringt Steuervorteile

Eine der sichersten Anlageformen sind denkmalgeschützte Immobilien. Bei guter Bonität ist beim Kauf denkmalgeschützter Immobilien kein Eigenkapitalanteil nötig und es reicht schon ein monatliches Nettoeinkommen von 2500,- Euro als Sicherheit aus.

Innerhalb von 12 Jahren ist der Sanierungsanteil zu 100 Prozent und bis zu 90 Prozent des Kaufpreises abschreibbar und eine Rendite von 10 Prozent ist garantiert. Investitionen im denkmalgeschützten Bereich sind im Moment lohnenswert und attraktiv, da deutsche Immobilien immer noch unterbewertet sind und bei wenig Kapitaleinsatz eine hohe Rendite versprechen. Denkmalgeschützte Objekte sind sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer attraktiv.

Wachsende Nachfrage ist bei den gebraucht angebotenen Eigentumswohnungen landesweit zu bemerken. Hier liegen die Preise im Norden und Osten bei etwa 1000,- Euro für den Quadratmeter und im Süden bei 1500,- Euro.

Insolvenzimmobilien kaufen – eine gute Idee?

Auf dem Markt gibt es zahlreiche Makler, die sich auf Insolvenzimmobilien spezialisiert haben. Sie sind in enger Zusammenarbeit mit Insolvenzverwaltern tätig und wissen aus erster Quelle, welche Immobilien zum Verkauf angeboten werden. Der Insolvenzimmobilienkauf ist für Käufer von besonderer Attraktivität. Noch bevor Zwangsversteigerungen anstehen, können Kaufwillige unkompliziert zu Preisen, die zwischen 10 bis 40 Prozent unter dem Marktwert liegen, über den Insolvenzimmobilienverkauf sehr gute Immobilie erstehen.

Insolvenzimmobilien stammen häufig von Gewerbetreibenden und Haushalten und werden statistisch nicht erwähnt, da sie schon vor den Versteigerungen verkauft werden. Der Kauf von Insolvenzimmobilien hat viele Vorteile. Die Insolvenzimmobilienmakler stellen bei der Beratung ihre Unterlagen und Gutachten, zu denen Grundbuchauszüge, Flurkarten usw. gehören, für den Käufer zur Verfügung und beraten ausführlich und stellen die Kontakte zwischen Gläubigerbanken, Insolvenzverwaltern und Kaufinteressenten her. Ein versierter Insolvenzimmobilienmakler kann in den Verhandlungen allerlei bewirken.

Bei Versteigerungen sind häufig die Gutachten nicht mehr aktuell und auch Marktpreise usw. veraltet. Der Makler für Insolvenzimmobilien ist aktuell informiert und unterzieht sich auch dem Bemühen, Innenbesichtigungen zu ermöglichen, die in Insolvenzfällen keine rechtliche Grundlage hat und deshalb verweigert werden kann. Gerade bei diesem schwierigen Punkt kommt ein Maklerwissen zur Geltung. Ein Vorteil ist auch, dass im Gegensatz zur Zwangsversteigerung keine Sicherheitsleistungen zu erbringen sind.

Bietrisiken entfallen ebenso wie der zeitliche Aufwand, der mit Zwangsversteigerungen verbunden ist, da im Falle des Kaufs einer Insolvenzimmobilie kein Warten auf einen Verteilungstermin nötig ist, der in der Versteigerung erst endgültig einen Zuschlag bekräftigen kann. Der Vertrag geschieht beim Notar und ist rechtskräftig. Natürlich gilt hier wie auch in jedem anderen Fall, dass die gesamte Finanzierung dringend vor einem Kauf geklärt werden sollte. Eine Immobilie aus Insolvenzbestand ist oftmals ein gutes Polster für starke Renditen.

Immobilien aus der Zwangsversteigerung kaufen

Wer eine Gebrauchtimmobilie erstehen möchte, findet gute Objekte über den Weg von Zwangsversteigerungen. Entsprechende Objekte sind bei den Amtsgerichten zu erfahren, manche finden sich in den Immobilienseiten von Tageszeitungen oder in bestimmten Versteigerungskatalogen. Auch im Internet sind in verschiedenen Börsen entsprechende Objekte zu finden.

Grundsätzlich gibt es für jedes Objekt, das zwangsversteigert werden soll, Gutachten, aus dem sich neben dem Verkehrswert andere Angaben wie Bauschäden und Bausubstanzmängel, Ansprüche Dritter oder Erträge, die Lage und die Infrastruktur usw. ablesen lässt. Wer die entsprechenden Grundbuchauszüge und Gutachten beim Amtsgericht erhalten will, sollte die Objektnummer zur Hand haben.

Egal, welche Angaben, und seien sie noch so ausführlich, in den schriftlichen Unterlagen zu finden sind, Objekte sollten grundsätzlich vor einer Kaufüberlegung persönlich besichtigt werden. Dazu ist ein entsprechender Fachmann wie ein Architekt oder ein Bauingenieur als Begleitung zu empfehlen, wenn es um die Begutachtung der Bausubstanz und des Grundstücks geht.

Im Allgemeinen sind solche Besichtigungen auch innen möglich und müssen meistens mit der Bank des Gläubigers abgesprochen werden. Mit der Bank sollte im Vorfeld geklärt werden, wann die erste Zahlung ansteht und wie sie finanziert werden kann. Ohne eine konkrete Gesamtfinanzierung ist auch das preiswerteste Eigentum eine Belastung.

Zur Versteigerung selbst sind in der Regel zehn Prozent des Verkehrswertes zur Zahlung fällig. Vor der Versteigerung sollte sich ein Käufer kurzfristig erkunden, ob der geplante Versteigerungstermin bestehen bleibt. Darüber gibt das Amtsgericht Auskunft. Nicht jeder angesetzte Termin findet statt. Manchmal ist es hilfreich, vorher zu anderen Versteigerungen zu gehen, um zu erfahren, wie eine solche vor sich geht und wie erfolgreich ersteigert werden kann. Wenn der Zuschlag in der Versteigerung erteilt wurde, muss erst noch der Gläubiger zustimmen.

Wenn in dem ersteigerten Objekt der vormalige Eigentümer das Objekt noch nutzt, sollte per Gerichtsvollzieher die Nutzung gekündigt werden. Wenn ein Mieter in dem Objekt wohnt, gilt ein Sonderkündigungsrecht des neuen Eigentümers.